Indivisibilité entre un bail à construction et un crédit-bail immobilier.
Une société civile immobilière (SCI), propriétaire d’un terrain, avait consenti un bail à construction à une société financière qui, après avoir édifié une résidence, avait conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec une autre société.
Cette dernière ayant des difficultés à régler ses loyers, plusieurs avenants au contrat de crédit-bail avaient été signés pour proroger la durée de celui-ci et alléger ainsi sa dette.
La société financière avait fait valoir que ces avenants étaient opposables à la SCI, puisque les loyers payés par le crédit-preneur au titre du contrat de crédit-bail lui permettaient de payer ses loyers à la SCI dans le cadre du bail à construction, qui s’était donc trouvé lui aussi prorogé.
Ce raisonnement a été écarté : il résultait de la commune intention des parties que, si le bail à construction et le crédit-bail participaient d’une même opération, cette circonstance ne permettait pas de soutenir l’indivisibilité des contrats, qui n’était d’ailleurs pas exprimée dans les conventions ; en effet, l’opération économique pouvait être divisée, les parties ayant expressément prévu l’hypothèse d’une résiliation ou d’une résolution du crédit-bail avant son expiration conventionnelle.
En conséquence, en l’absence d’indivisibilité matérielle ou conventionnelle, la SCI, qui était tiers au contrat de crédit-bail, ne pouvait se voir opposer les avenants au contrat de crédit-bail.
Note :
Les juges du fond apprécient souverainement l’intention commune des parties de rendre des contrats conclus par une même personne avec des partenaires différents interdépendants.
Il n’en va autrement que lorsque l’un des contrats est une location financière : le contrat de location financière est en effet toujours interdépendant des contrats concomitants ou successifs qui s’inscrivent dans la même opération (Cass. ch. mixte, 17-5-2013).
Au cas particulier, même si les contrats de bail à construction et de crédit-bail immobilier participaient d’une même opération économique, les loyers du second servant à payer les loyers du premier, les parties au contrat de crédit-bail avaient expressément prévu l’hypothèse de cessation anticipée de celui-ci, sans envisager les conséquences d’un tel évènement sur le bail à construction.
L’indivisibilité des contrats a pour conséquence de lier le sort des contrats concernés : si l’un est résilié, résolu, annulé ou non renouvelé, l’autre s’éteint automatiquement.
Au cas particulier, en l’absence d’interdépendance, la SCI ne pouvait pas se voir opposer un avenant au contrat de crédit-bail prévoyant une réduction du loyer et la prorogation de ce dernier auquel elle était tierce.