L’impropriété à la destination s’apprécie par référence à la destination convenue.
Note de M. Philippe MALINVAUD :
Dans cette espèce la SNC maître d’ouvrage avait fait édifier un immeuble de grand standing qui, grâce à un certain type de cloisons, devait être doté d’une isolation acoustique de haut niveau.
L’immeuble une fois commercialisé, divers acquéreurs se sont plaints de défauts de conformité des cloisons et de l’isolation acoustique et ont assigné tant la SNC que les constructeurs. De son côté, la SNC appelait en garantie les constructeurs et leurs assureurs.
Il résultait de l’expertise que les cloisons étaient conformes aux normes en vigueur pour des logements de moindre qualité, mais pas aux normes promises par la SNC maître d’ouvrage dans ses documents publicitaires et notamment dans la notice descriptive sommaire remise aux acquéreurs.
Sa responsabilité à l’égard des acquéreurs pour défaut de conformité étant établie, la SNC avait-elle un recours contre ses constructeurs, et sur quel fondement ? La question se posait en des termes différents suivant les constructeurs.
En effet, tant l’entrepreneur que l’architecte et le bureau de contrôle n’avaient pas eu connaissance des documents publicitaires ci-dessus qui, par suite, leur étaient inopposables.
Ils avaient donc construit un immeuble qui était simplement conforme aux normes en vigueur et qui, à ce titre, ne souffrait pas de désordres d’isolation phonique le rendant impropre à sa destination. Le recours de la SNC contre ces intervenants a donc été rejeté.
En revanche il en allait différemment pour le maître d’œuvre d’exécution qui, aux termes de son contrat, devait fournir au maître d’ouvrage divers documents techniques, et notamment la notice descriptive sommaire, destinés aux acquéreurs. Tout laissait donc penser que ce maître d’œuvre était l’auteur de la fameuse notice descriptive mentionnant l’utilisation de cloisons d’un certain type et la réalisation d’une isolation haut de gamme.
Dès lors le recours en garantie de la SNC contre ce maître d’œuvre était incontestable puisque, chargé de surveiller l’exécution de l’ouvrage, il n’avait pas demandé aux constructeurs de mettre en œuvre les cloisons et de réaliser l’isolation acoustique qu’il avait mentionnées dans la notice descriptive destinée aux acquéreurs.
Mais sur quel fondement le recours pouvait-il prospérer : s’agissait-il d’un simple défaut de conformité relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun du maître d’œuvre, ou d’un défaut de conformité tel qu’il rendait l’immeuble impropre à sa destination ?
La mise en jeu de l’assureur construction dépendait de la réponse à cette question.
Il faut retenir de l’arrêt du 10 octobre 2012 que l’appréciation de l’impropriété à la destination doit s’opérer, non par référence aux normes en vigueur pour un logement de moindre qualité, mais par référence à l’appartement d’exception qui avait été promis, et qui l’avait été sur la base d’une notice descriptive établie par le maître d’œuvre d’exécution.