Par un arrêt de cassation du 10 mars 2004, la Cour suprême vient d’affirmer que les parties peuvent déterminer à l’avance les conditions de fixation du prix du bail renouvelé :
« Vu l’article 1134 du Code civil, ensemble les articles L. 145-15, L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ;
Attendu (…) que la société Jardiflor, preneur à bail de locaux à usage commercial (…) a, par acte du 22 septembre 1998, sollicité le renouvellement de son bail à compter du 15 novembre 1998 ;
Que la société bailleresse a accepté le principe du renouvellement à la condition que le loyer soit porté à une certaine somme en application de la clause de révision figurant au contrat de bail d’origine du 22 novembre 1989 ;
Que, contestant la validité de cette clause, la société Jardiflor a assigné le bailleur en fixation du prix du bail venant en renouvellement ;
Attendu que, pour dire nulle comme contraire à l’article L. 145-15 du Code de commerce la clause du bail relative à la fixation du prix du bail renouvelé et fixer le nouveau loyer selon la règle du plafonnement, l’arrêt retient que (la clause) a pour effet de dissuader le preneur d’exercer son droit à renouvellement à des conditions économiques sans rapport avec la progression des données commerciales survenue parallèlement sur un temps relativement bref ;
Qu’en statuant ainsi, alors que rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ».
Note :
La Cour de cassation avait déjà jugé que les juges du fond ont un pouvoir souverain d’appréciation concernant l’existence ou non d’une renonciation de la part du preneur à se prévaloir des règles relatives au plafonnement (Civ. 3e, 21 fév. 2001).
L’arrêt du 10 mars 2004 est beaucoup plus net : il indique que les parties peuvent dès le bail d’origine fixer les conditions de fixation du prix du bail renouvelé, c’est-à-dire qu’elles peuvent dès le bail initial écarter la règle du plafonnement.
Il confirme donc l’idée que le plafonnement n’est pas d’ordre public. Un arrêt qui va dans le sens de la liberté contractuelle.