La règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente n’ayant qu’un caractère supplétif, les parties peuvent, par convention, ériger en condition de formation le paiement du prix et ses modalités.
Note de Mme Frédérique COHET-CORDEY :
Une promesse unilatérale de vente d’une parcelle avait été consentie à une société civile immobilière sous la double condition de la signature de l’acte authentique au plus tard le 30 avril 1996 et du paiement du prix à cette même date.
La condition était stipulée dans l’intérêt du vendeur qui se voyait réserver la possibilité, en cas de non-paiement du prix dans les délais prévus, soit de poursuivre la réalisation de la vente, soit de se considérer comme libre de tous engagements.
La société civile bénéficiaire de la promesse a levé l’option qui lui était offerte le jour de la promesse.
L’acte authentique n’a pas été signé à la date convenue ni le prix payé dans le délai fixé.
La société bénéficiaire de la promesse a tout de même estimé que la vente a été formée au jour de la levée d’option et que la date de paiement du prix, simple modalité d’exécution du contrat, ne peut être érigée en condition suspensive.
Il est de jurisprudence constante que les conditions suspensives sont en principe rattachées aux effets du contrat et non aux conditions de sa formation.
Mais ce principe ne vaut qu’autant que les parties n’ont pas exprimé une volonté contraire.
En érigeant tel ou tel événement en condition de formation du contrat définitif les parties font de la vente un contrat formaliste, et de la promesse un contrat autonome, indépendant du contrat de vente.
Il importe donc que soit vérifié, dans chaque cas, le rôle exact que les parties ont voulu attribuer à la formalité présentée comme devant compléter leur consentement.
C’est ce que rappelle la Haute cour dans la décision de cassation ci-dessus reproduite : « la règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente n’a qu’un caractère supplétif« .