Les assemblées convoquées par un syndic de fait ne sont pas nulles de plein droit.
« Viole l’art. 42, al. 2, de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 la Cour d’appel qui, pour débouter un syndicat de copropriétaires de sa demande en paiement d’un arriéré de charges formée le 10 avr. 1999 à l’encontre d’un copropriétaire, retient que la désignation du syndic, par les assemblées générales du 23 avr. 1996 et du 12 oct. 1998, est entachée d’irrégularité dès lors que son mandat, débuté le 15 oct. 1991, a expiré le 15 oct. 1994, qu’aucune assemblée générale n’a été tenue du 15 oct. 1991 au 23 avr. 1996 et qu’il y a lieu de constater l’irrégularité des assemblées générales postérieures à l’expiration de ce mandat pour lesquelles les convocations ont été faites par une personne sans qualité et sans pouvoir et que le syndic n’avait pas le pouvoir d’agir en recouvrement des charges…
… alors que la convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré ayant pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit, la Cour ayant relevé que le copropriétaire avait contesté la validité du mandat du syndic et n’ayant pas constaté que ce copropriétaire avait formé une demande d’annulation des assemblées du 23 avr. 1996 et du 12 oct. 1998″.
Note :
En affirmant que la convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit, la Cour de Cassation impose aux demandeurs à l’action, d’une part, de contester la validité du mandat du syndic de fait et, d’autre part, de demander l’annulation de la (ou des) assemblée(s) convoquée(s) par une personne dépourvue de mandat régulier. Cette solution n’est toutefois pas inédite, la Haute juridiction ayant déjà eu l’occasion de la formuler (jugeant que, l’annulation d’une assemblée générale antérieure n’entraîne pas de plein droit l’annulation des assemblées générales suivantes, V. Cass. 3e civ. 6 févr. 2002).
Un « syndic de fait » est un mandataire qui continue sa mission de syndic, alors même que son mandat est nul, pour quelque cause que ce soit. Doit être qualifié ainsi, le syndic qui exerce ses fonctions en dépit :
– de l’absence de renouvellement de son contrat avant expiration (précisant que lorsque, à défaut de vote, la mission confiée au syndic de gérer les affaires courantes jusqu’à la date de la prochaine assemblée ne constitue pas une décision, le mandat du syndic ayant pris fin, et jugeant qu’il n’a ni la qualité, ni le pouvoir de convoquer l’assemblée, V. Cass. 3e civ., 26 mars 2003 ;
– de l’annulation de l’assemblée l’ayant renouvelé dans ses fonctions (Cass. 3e civ. 23 janv. 1991) ;
– de l’annulation de plein droit de son mandat pour non-respect des dispositions de l’art. 18 de la loi du 10 juill. 1965 en matière d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé (jugeant que faute pour le syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la question de l’ouverture d’un compte séparé, son mandat est nul, de plein droit, V. Cass. 3e civ. 15 déc. 1993).
Cet arrêt du 10 décembre 2003 vient d’être annulé en raison d’un vice de procédure. Statuant à nouveau, la Cour de cassation adopte la même solution par un arrêt du 3 Mars 2004.