Lotissements anciens : les règles d’urbanisme du cahier des charges restent opposables.
Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de 10 années à compter de l’autorisation de lotir (ou désormais du permis d’aménager ou de la non-opposition à la déclaration préalable) si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un POS et si les colotis n’ont pas voté le maintien de ces règles (C. urb., art. L. 442-9).
La caducité n’affecte donc pas le cahier des charges du lotissement, document de nature contractuelle.
Il convient néanmoins de nuancer cette affirmation qui n’est communément admise que pour les lotissements postérieurs à la réforme de 1977.
En effet, depuis le décret du 7 juillet 1977, les cahiers des charges ne sont plus approuvés par les autorités administratives et n’ont pas valeur réglementaire.
Les dispositions de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme ne leur sont donc pas applicables.
Mais la situation est plus complexe en ce qui concerne les lotissements antérieurs à cette réforme.
Les cahiers des charges faisaient alors souvent l’objet d’une approbation administrative.
L’administration a toujours considéré que, dans ce cas, la règle de caducité avait lieu de s’appliquer.
C’est également la solution retenue par la première chambre civile de la Cour de cassation.
Selon cette dernière, l’approbation préfectorale du cahier des charges confère un caractère réglementaire à ses dispositions (Cass. 1re civ., 13 oct. 1992).
En revanche, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, adopté une position contraire.
Elle considère que les dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme (devenu L. 442-9 du même code) ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis contenus dans le cahier des charges et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel (Cass. 3e civ., 18 déc. 1991 – Cass. 3e civ., 12 févr. 1997).
Elle persiste et signe dans cet arrêt du 1er décembre 2010.