Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pou fixer les modalités de réparation du préjudice provenant d’un défaut de conformité entre la chose contractuellement promise et la chose livrée.
Note de M. Daniel SIZAIRE : L’arrêt rapporté marque bien la distinction entre la non-conformité de ce qui est livré par rapport à l’objet de la vente telle que résultant du contrat et la malfaçon qui, selon qu’elle est ou non apparente à l’époque de la livraison, relève du régime spécifique à la vente d’immeuble à construire des articles 1642-1 ou 1646-1 du Code Civil. En revanche, l’obligation faite au vendeur d’immeuble à construire de livrer une chose conforme à celle vendue relève du droit commun de la vente, si ce n’est, dans le secteur protégé, habitation ou mixte, la réglementation des précisions qui doivent être apportées dans l’acte de vente (en annexe ou par les documents déposés chez le notaire) sur la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble (CCH, art. R.261-13).
Il en résulte d’une part qu’il ne peut être fait application aux non-conformités des dispositions de l’article 1642-1 du Code Civil, selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents et d’autre part que l’action à l’encontre du vendeur au titre des non-conformités n’est pas enfermée dans un délai particulier (Cass. 3è civ., 8 avril 1998). Il s’agit là d’une différence évidemment essentielle au plan pratique. En l’occurrence, il avait été procédé à des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur des pavillons avec jardin attenant. Certains acquéreurs se plaignant de ce que les superficies livrées étaient diminuées en raison de la présence d’un talus empiétant sur les jardins privatifs de leur lot et que, de ce fait, le vendeur ne leur avait pas délivré ce qu’il leur avait contractuellement promis, avaient assigné le vendeur en réparation de leur préjudice.
L’obligation d’une délivrance conforme à ce qui a été vendu relève quant à elle de l’article 1610 du Code civil, et plus généralement de l’article 1184 du même code, d’où il résulte que dans le cas où le vendeur ne satisfait point à ses engagements, l’acquéreur a le choix entre demander la résolution du contrat ou exiger l’accomplissement de l’obligation de délivrance, c’est à dire la mise en conformité de la chose vendue. Toutefois, plutôt qu’une résolution pure et simple, l’acquéreur peut préférer demander un équivalent au titre d’une inexécution partielle, c’est à dire une indemnisation.