Le preneur à bail d’un local vendu en l’état futur est irrecevable à engager la responsabilité contractuelle du garant de l’achèvement.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Une société prend à bail, en cours de construction, un local commercial vendu en l’état futur d’achèvement à la société bailleresse. La construction ayant connu un retard, le preneur assigne en réparation du préjudice en résultant, l’établissement ayant donné une garantie d’achèvement dans le cadre de la vente en l’état futur. Le preneur fait grief à la CA d’avoir déclaré sa demande irrecevable, alors que la garantie d’achèvement avait pris la forme d’une ouverture de crédit avec stipulation d’un droit direct à l’encontre de l’établissement garant, acceptée par l’acquéreur « tant pour lui-même que pour ses ayants-droit ». Le pourvoi est rejeté au motif :
« Qu’ayant relevé que la Société B. (le preneur) n’avait aucun lien contractuel avec la Caisse d’Epargne (le garant), la cour d’appel a pu retenir, sans dénaturer l’acte de vente conclu entre la SCI (le bailleur) et le promoteur d’origine transférant à l’acquéreur le bénéfice de la garantie formée par la Caisse d’Epargne, dès lors que le locataire n’avait pas la qualité d’ayant-droit de l’acquéreur vis-à-vis de cet organisme, et sans dénaturation du jugement, que la société B. était irrecevable à engager contre la Caisse d’Epargne une action en responsabilité contractuelle. »
Indéniablement le preneur n’était pas ayant-droit au sens étroit de l’acquéreur puisqu’il n’était pas bénéficiaire d’un droit réel sur les locaux dont la propriété avait été transférée à l’acquéreur. La situation d’un sous-acquéreur serait, elle, différente. Par contre, le preneur aurait pu éventuellement rechercher la responsabilité du garant, en cas de comportement fautif à l’origine du retard, sur le plan délictuel.
Par ailleurs, intéressé à l’achèvement de l’immeuble, en cas d’inaction de l’acquéreur-bailleur quant à la mise en œuvre de la garantie d’achèvement, on aurait pu admettre la possibilité pour le preneur d’agir par la voie de l’action oblique de l’article 1166 du Code Civil.