L’autorisation résultant du règlement de copropriété de construire sur une certaine surface mentionnée dans un lot présente un caractère conventionnel, qui ne vaut qu’en tant que réserve du droit de construire au sens de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et non en tant que droit privatif de construire.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
La personne, d’une part propriétaire d’un lot et, d’autre part, bénéficiaire, aux termes du règlement de copropriété, d’une autorisation de construire sur une surface de la cour de l’immeuble mentionnée dans ledit lot, s’était vu opposer par l’assemblée générale des copropriétaires un refus au titre de la réalisation des travaux. Elle faisait grief à la cour d’appel de l’avoir déboutée de sa demande en annulation de cette résolution et en dommages et intérêts. La cour d’appel avait retenu que l’autorisation de construire constituait une convention relevant de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et que, faute d’avoir été mise en œuvre dans le délai de dix ans, celle-ci était devenue caduque.
La décision tient à ce que :
• le lot comportait seulement le droit d’utiliser une surface qualifiée de partie commune ;
• une autorisation de construire avait certes été prévue mais au titre des conditions particulières figurant en fin du règlement de copropriété.
Pour la cour d’appel, approuvée par la 3è chambre civile, il en résultait une simple réserve conventionnelle de construction au sens de l’article 37 de la loi et non un droit de construire, accessoire aux parties privatives, inclus dans un lot.
Tout dépend, encore une fois, d’une plus ou moins bonne rédaction et de la précision qui doit être apportée à celle-ci. Ainsi, à défaut d’une rédaction indiquant clairement que le droit de construire est rattaché aux parties privatives d’un lot, la présomption de droit accessoire aux parties communes sera appliquée (Cass. 3e civ. 22 mars 1995).
La différence entre la réserve du droit de construire de l’article 37 de la loi limité dans le temps, sans compter l’aléa d’un veto de l’assemblée, et le droit privatif de construire, tient à ce que ce dernier est inclus dans un lot comprenant l’usage exclusif – à titre privatif – d’une assiette, un terrain ou volume, et une quote-part des parties communes déterminée compte tenu de la « valeur relative » au sens de l’article 5 de la loi, du droit de construire en fonction de sa consistance.