Le droit pour un copropriétaire d’édifier une construction ne le dispense pas de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque la construction projetée a son assiette sur les parties communes.
Note de M. Claude GIVERDON :
C’est une importante précision qu’apporte cet arrêt.
En l’espèce, le règlement de copropriété avait reconnu à un copropriétaire le droit de construire une maison individuelle, précision faite que la construction projetée avait son assiette sur un terrain, partie commune, sur lequel ce copropriétaire avait un droit d’usage exclusif.
Selon l’arrêt attaqué (CA PARIS 13 janvier 1999), ce droit de construire ne dispensait pas le copropriétaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour le motif que, « selon les articles 25 b et 43 de la loi du 10 juillet 1965, doit être réputée non inscrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux, même précisément définis, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; bien que les parties communes concernées soient réservées à l’usage exclusif de ce copropriétaire, l’assemblée générale conserve le droit de contrôler la conformité du projet avec le règlement de copropriété ».
Le pourvoi est rejeté. La jurisprudence est, en effet, acquise dans le sens dans lequel s’étaient prononcés les juges du fond (v. Cass. 3è civ. 12 mars 1997 ; Cass. 3è civ. 2 février 1999).
Le moyen déclaré non fondé avait cependant soulevé une question intéressante. Il y était, en effet, relevé que le droit de construire constituait la partie privative du lot de l’exposant et qu’en considérant que celui-ci devait requérir l’autorisation de l’assemblée générale la cour d’appel avait violé l’article 1134 du Code Civil, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 par refus d’application et l’article 25 de la même loi par fausse interprétation.
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Le raisonnement aurait pu être soutenu si l’on avait été vraiment en présence d’un lot transitoire dont, effectivement, le droit de construire aurait constitué la partie privative ; l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (al. 1) qui proclame la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives peut justifier qu’aucune entrave puisse être apportée à cette liberté. Mais encore eût-il fallu que l’on soit bien en présence d’un lot transitoire, c’est à dire comportant la description précise des constructions autorisées par un permis de construire avec affectation d’une quote-part des parties communes, en d’autres termes un droit de construire contractuellement défini.