Cassation de l’arrêt qui retient, sur le fondement de l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme, la caducité d’un plan parcellaire au terme du délai de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, sans rechercher même d’office s’il a été procédé aux formalités d’affichage prévues par l’article R.315-44-1 du même code.
Note de M. CORNILLE :
Lorsqu’un lotissement est autorisé par arrêté préfectoral, le règlement de lotissement joint à la demande peut contenir des prescriptions d’urbanisme qui deviennent opposables à l’administration et aux colotis dès leur approbation par l’autorité compétente. Cependant, en application de l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme, leur caducité est automatique dès lors qu’un POS ou tout document en tenant lieu, est approuvé. Cette caducité n’est opposable par l’administration qu’au terme de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. La difficulté survient lorsque cette dernière remonte à une date ancienne.
En l’espèce, un terrain a fait l’objet d’une autorisation de lotir délivrée par arrêté préfectoral en novembre 1967. Le plan parcellaire approuvé et annexé à la décision réserve dans le lotissement un emplacement à usage de parking. Bien des années plus tard, des colotis décident la fermeture d’un passage, ce qui a pour effet de supprimer les places de stationnement prévues au règlement de lotissement. Les propriétaires d’un lot voisin les assignent pour non-respect de la servitude d’urbanisme contractuellement définie audit plan parcellaire. La Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE rejette la demande en constatant la caducité des règles d’urbanisme contenues dans le plan parcellaire sur le fondement de l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme. Un pourvoi est formé par les requérants. La troisième chambre civile censure les juges du fond en leur reprochant de ne pas avoir recherché, même d’office, si les formalités d’affichage prévues par l’article R.315-44-1 du même code avaient été respectées.
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La Cour de cassation confirme donc son opposition à la jurisprudence du Conseil d’Etat. En effet, l’article R.315-44-1 du Code de l’Urbanisme prévoit que, pour les lotissements autorisés avant le 30 juin 1986, les colotis doivent être informés de cette caducité par voie d’affichage afin de leur permettre de demander le maintien des règles vouées à disparition. La Haute Juridiction civile subordonne la caducité des règles contenues dans les documents approuvés d’un lotissement de plus de dix ans au respect par l’administration de ces mesures d’information à l’égard des colotis (Cass. 3è civ., 10 octobre 1990 – 13 février 1991 – 22 mai 1996). A défaut, la disparition des règles d’urbanisme ne leur est pas opposable.
En revanche, on sait que suivant un avis, le Conseil d’Etat ne subordonne pas la caducité à l’exécution des formalités de publicité requises par l’administration (CE avis, 12 février 1993). Le Conseil d’Etat adopte la conception d’une caducité automatique. Il adopte une lecture isolée de l’article L.315-2-1, alinéa 1er du Code de l’Urbanisme, qui ne soumet expressément la caducité à aucune condition de publicité particulière. Le Conseil d’Etat estime que l’objet de l’article R.315-44-1 est d’informer les colotis que la règle de droit a été modifiée, mais qu’ils ne peuvent se prévaloir du non-respect de cette formalité pour faire échec à la caducité. L’information des colotis est analysée comme une simple faculté de l’administration, assimilable à une règle de forme non substantielle.
On remarque ici à nouveau que la Cour de cassation fait au contraire de la formalité de publicité prévue à l’article R.315-44-1 du Code de l’Urbanisme, une condition substantielle.