Les règles particulières applicables aux lotissements sont en principe valables dix ans. L’article R.315-2-1 du Code de l’Urbanisme prévoit que pour les lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés que les règles d’urbanisme spécifiques au lotissement cessent de s’appliquer et de la possibilité qui leur est donnée de maintenir ces règles. Le texte prévoit notamment un affichage à la mairie pendant deux mois.
En l’espèce, un propriétaire coloti se fondait sur le règlement du lotissement pour obtenir de son voisin la fermeture d’un passage qui supprimait des places de stationnement. La Cour d’Appel a rejeté sa demande au motif que le règlement était devenu caduc. La Cour de Cassation censure cette décision sur le motif suivant : « en statuant ainsi, sans rechercher au besoin d’office, s’il avait été procédé aux formalités d’affichage prévues par l’article R.315-44-1 du Code de l’Urbanisme, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Note : Les règles particulières des lotissements deviennent caduques après dix ans à compter de l’autorisation de lotir lorsqu’un POS a été approuvé. Toutefois, une majorité de colotis peut décider du maintien de ces règles.
Il est important naturellement que les colotis soient informés de la caducité des règles. C’est pourquoi la Cour de Cassation n’admet la caducité des règles du lotissement que s’il est prouvé que la publicité prévue par l’article R.315-44-1 a été effectuée. Cette solution, que réaffirme l’arrêt commenté, avait déjà été donnée dans des arrêts plus anciens (par exemple Cass. Civ. 3è, 22 mai 1996).
Il est toutefois à noter que le Conseil d’Etat a adopté une position beaucoup plus souple en considérant que les formalités de l’article R.315-44-1 n’étaient pas substantielles.
Il est prudent d’interroger la commune, à l’occasion d’une vente, pour s’assurer que la publicité prévue à cet article a bien été effectuée.