La SCI Baltet avait donné à bail des locaux à usage commercial à la société Polyclinique Montier la Celle. La tour de refroidissement de l’installation de climatisation, équipant à l’origine les locaux loués, avait dû être remplacée, pour cause de vétusté. La Cour d’Appel avait décidé que la charge en incombait à la bailleresse. Le pourvoi sera rejeté : « Attendu qu’ayant exactement retenu qu’en l’absence d’une stipulation contractuelle expresse ayant pour effet de transférer à la charge du preneur les réparations dues à la vétusté, la bailleresse devait prendre à sa charge le remplacement de la tour de refroidissement de l’installation de climatisation, affectée par la vétusté, qui existait lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, était indispensable à l’exercice de l’activité prévue au bail et ne constituait ni une transformation ni une amélioration, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ».
Note de M. Patrick CHAUVEL : On sait que, d’une manière générale, en cette matière, les parties peuvent parfaitement déroger aux règles du Code Civil et répartir à leur convenance, dans le bail, les différentes charges d’entretien. Si elles ne le font pas, force est naturellement de revenir aux principes de 1804, même pour des hypothèses qui n’avaient évidemment pu être envisagées à l’époque : c’était le cas de l’espèce. La solution, dès lors, s’évince de principes bien connus : le locataire n’est tenu que des réparations locatives et de menu entretien (C. Civ., art. 1754), et à condition que ces dernières ne soient pas occasionnées par la vétusté (… ou la force majeure : C. Civ., art. 1755). En l’absence de clause précise sur ce point, la charge du remplacement de la tour de refroidissement du système de climatisation incombait incontestablement au bailleur puisqu’aussi bien, celui-ci « (…) est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…) 2) d’entretenir (la) chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (C. Civ., art. 1719). L’usage des lieux, à destination de clinique, implique la climatisation, « indispensable à l’exercice de l’activité prévue au bail ».
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A la vérité, encore qu’il n’y soit pas fait allusion, le pourvoi avait avancé que le bail liant les parties prévoyait que le bailleur ne conserverait à sa charge que les réparations relevant de l’article 606 du Code Civil (les « grosses réparations » à la charge du nu-propriétaire) et reprochait précisément à la cour d’appel d’avoir vu là une stipulation qui devait être interprétée strictement, comme dérogeant au droit commun du bail.
La réponse de la Cour de Cassation est indirecte, on l’a vu. De fait, il a été jugé récemment, par la Chambre commerciale, que même dans l’hypothèse (inverse) où une clause du bail mettrait à la charge du locataire les réparations visées à l’article 606 du Code Civil, clause d’interprétation stricte, le locataire n’est pas tenu de refaire et remplacer les équipements atteints par la vétusté (Cass. Com., 22 nov. 1994).