L’article 1-2 de l’alinéa 2 de la loi du 2 juillet 1966 exige à peine de nullité du contrat de crédit-bail immobilier qu’une clause de résiliation anticipée du contrat soit prévue au profit du preneur. Bien souvent, cette cause de nullité est invoquée par ce dernier pour échapper à l’exécution de ses obligations. La plupart des contrats prévoient cette faculté de résilier mais l’enferment dans des conditions extrêmement sévères de sorte que la liberté de résiliation du preneur est bien souvent entravée.
La Cour de cassation considère que la clause ne doit pas avoir pour effet d’imposer au preneur l’exécution de toutes les obligations issues du contrat.
1. C’est en application de cette jurisprudence que la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mai 1999 approuve les juges du fond pour avoir rejeté la demande en annulation du contrat formée par le preneur.
En effet, la Cour observe que les juges ont exactement retenu que « si des conditions dans lesquelles la résiliation peut intervenir à la demande du crédit-preneur soumettant la résiliation à l’agrément discrétionnaire du bailleur ou la rendant excessivement onéreuse pour le preneur, sont de nature entraîner la nullité du contrat de crédit-bail », ce n’est pas le cas en l’espèce car l’indemnité de résiliation anticipée était égale aux charges contractuelles dues jusqu’à la relocation ou la vente de l’immeuble ; le preneur pouvait proposer un repreneur et il était prévu que lorsque le bailleur serait saisi d’une proposition de nature à faciliter la vente, il ne pourrait la repousser que pour des motifs légitimes. En l’état de ces constatations, la Cour de cassation juge que « la clause ne mettait pas à la charge du crédit-preneur, des obligations équivalentes à celles de l’exécution du contrat jusqu’au terme prévu » et que les contrats ne devaient donc pas être annulés.
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2. C’est une motivation analogue que retient la Cour d’appel de PARIS dans son arrêt du 26 mai 1999. Elle rejette pareillement la demande d’annulation du contrat de crédit-bail, car « la nullité de cette clause et la nullité du contrat ne sont prévues par le texte légal que si la convention n’institue qu’une faculté théorique ou illusoire de résiliation anticipée ». Or, en l’espèce, elle estime que le contrat devait rester valable parce qu’il réduisait les obligations du crédit-preneur en cas de résiliation. En effet, l’article 31 de la convention énonçait que « l’indemnité que le preneur devrait payer pour compenser le préjudice subi par le bailleur par la résiliation anticipée du crédit-bail serait égale 60 % du prix de vente, sans toutefois que le montant de l’indemnité puisse être supérieur au montant des six années de loyers à échoir après la fin du trimestre suivant la résiliation de la convention ». La cour estime que ces dispositions contractuelles n’emportent pas obligation pour le crédit-preneur de demeurer soumis à l’intégralité des charges qui auraient été les siennes si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme;
La jurisprudence est donc maintenant bien assise. Le contrat de crédit-bail doit comporter une faculté de résiliation anticipée au profit du preneur. Ce droit de résiliation peut être librement prévu par les parties, à la condition que son exercice n’ait pas pour effet d’imposer au crédit-preneur d’exécuter la totalité de la convention.