Un bailleur avait loué un hôtel en stipulant que « le bénéficiaire prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, les ayant visités à plusieurs reprises et ayant reçu du promettant deux rapports sur les travaux nécessaires à l’exploitation dans lesdits locaux d’un commerce d’hôtel ».
Or après réalisation de travaux par le locataire, ces travaux se sont révélés insuffisants pour la mise en conformité de l’hôtel et le locataire a entrepris les travaux supplémentaires nécessaires. La Cour d’appel avait jugé que le bailleur n’avait pas obligation de prendre en charge des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’hôtel non prévus par les rapports d’expertise établis antérieurement à la conclusion du bail « ces rapports n’ayant eu pour objet que d’informer le preneur sur l’état des lieux et l’éclairer sur les travaux à exécuter pour rendre les lieux conformes à l’usage d’hôtel prévu au bail ». Cette décision est cassée :
« (…) Qu’en (déboutant le locataire de sa demande de remboursement des travaux supplémentaires) alors que la clause par laquelle le locataire prend les lieux en l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ».
Note :
Le bailleur doit, en application de l’article 1720 du Code Civil, délivrer les lieux loués en bon état de réparation. Certes, les clauses contraires sont autorisés, mais elles doivent être précises pour produire effet. En particulier, les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur en l’absence de clause contraire sur ce point (Cass. Civ. 3è., 19 oct. 1991).
La Cour de cassation fait ici une nouvelle application stricte de cette règle. Les travaux mentionnés dans le rapport préalable effectué par les parties restaient à charge du locataire, comme convenu au bail, mais non les travaux complémentaires qui n’avaient pas été envisagés.