Pour que le locataire installé dans le périmètre d’un autre établissement puisse bénéficier de la propriété commerciale, on sait, depuis l’arrêt du 24 avril 1970 (Ass. Plén. Bull. Civ. N° 3), qu’il doit s’être constitué une clientèle autonome distincte de celle que fréquente l’établissement d’accueil.
Le plus souvent, la jurisprudence considère que cette condition n’est pas remplie.
Dans ce nouvel arrêt, la Cour de cassation confirme cette tendance, s’agissant d’un commerce de « clés minute » et de réparation de chaussures, installé dans une grande surface (centre commercial Mammouth). Installé depuis 1969, le locataire entendait se voir reconnaître le statut des baux commerciaux, mais son action n’a pas abouti :
« Mais attendu qu’ayant, à bon droit, relevé que le statut des baux commerciaux est applicable, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent, disposant d’une clientèle personnelle et régulière et jouissant d’une autonomie de gestion, et constaté, sans modifier l’objet du litige et sans dénaturer la convention du 17 juillet 1980, que si la société locataire assurait seule la gestion de ses stocks et de ses ventes et réglait directement à EDF son abonnement et ses consommations, elle était soumise aux horaires d’ouverture du centre commercial et que c’était ce dernier qui assurait le paiement des charges, de même que l’organisation de la publicité, et fixait la politique des prix, la Cour d’appel a pu en déduire que la société Minit France ne bénéficiait pas d’une autonomie de gestion et ne pouvait prétendre à l’application du statut des baux commerciaux ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ».
Note :
Le critère essentiel qui permet au locataire de revendiquer la propriété commerciale, selon cet arrêt, est l’autonomie de gestion.
En l’espèce, le locataire ne fixait pas lui-même sa politique de prix et la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui en dénie de ce fait une autonomie de gestion.
Il s’agissait pourtant d’une marque connue, « Mister Minit », dont on peut penser qu’elle a une clientèle propre.
Pour un autre exemple, voir Cass. Civ. 3e, 4 nov. 1992).