Cette fois-ci, c’est le défaut de cause et le défaut d’objet du contrat de crédit-bail qu’invoquait le preneur à l’appui de sa demande d’annulation…
Il est vrai que la convention des parties comportait une indéniable spécificité. Une société de crédit-bail avait, en effet, consenti à une autre société, pour une durée de quinze ans, un contrat de crédit-bail portant sur des locaux commerciaux qu’elle avait acquis moyennant un prix partiellement converti en une rente viagère.
C’est parce que le preneur devait régler la rente viagère ayant permis d’acheter les locaux, qu’il prétendait que le contrat était entaché de nullité pour défaut de cause. Le preneur estimait, en effet, que la convention lui transférait la charge des obligations pesant sur la société de crédit-bail, débit-rentière. Le raisonnement du preneur était le suivant : le contrat de crédit-bail doit conférer au crédit-preneur, à la levée de l’option, la propriété du bien immobilier dont le prix se trouve payé par l’amortissement des loyers versés au cours du contrat. Dès lors cet objet disparaît, pour partie au moins, lorsqu’à l’expiration du crédit-bail, le crédit-preneur, acquéreur, doit encore assumer pour le crédit-bailleur débit-rentier, la charge de la rente viagère stipulée par ce dernier au bénéfice du vendeur initial.
Mais la Cour de Cassation approuve les juges du fond qui avaient rejeté la demande en nullité au motif que, d’une part, le remboursement par le crédit-preneur au crédit-bailleur de la rente viagère était une composante du loyer dû par le crédit-preneur, et que, d’autre part, le fait qu’à la date de la réalisation de la promesse de vente, le preneur puisse rester tenu du paiement des échéances de la rente viagère était sans effet sur l’objet du contrat, ce mode d’acquisition n’étant pas de nature à affecter le droit de propriété du crédit-preneur en cas de levée de l’option.
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Note de Mme SAINT-ALARY-HOUIN :
En d’autres termes, le contrat demeure un contrat de crédit-bail même s’il prévoit que le versement des loyers se fera sous la forme du remboursement d’une rente viagère.
Il ne s’agit là que d’une modalité de paiement qui n’affecte en rien la nature du contrat, lequel demeure parfaitement causé puisque l’objectif poursuivi par le preneur est d’avoir la jouissance immédiate des lieux loués et de pouvoir en devenir propriétaire à la fin du contrat.
La Cour de Cassation prend soin de noter que le droit de propriété du crédit-preneur n’était pas affecté en cas de levée de l’option.