C’est ici un arrêt intéressant qui ne peut être négligé par les praticiens. La notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires qui reproduit les dispositions de l’article 42 (al. 2) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa teneur d’origine, à l’exception du texte ajouté par la loi du 31 décembre 1985, fait-il courir le délai de contestation des décisions de l’assemblée ?
L’arrêt commenté répond à cette question par un motif qu’il est utile de citer : « Mais attendu qu’ayant constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 février 1994, notifié à M. CAMILLA se terminait par la citation du texte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précisant l’existence d’un délai de recours de deux mois à compter de cette notification, et relève que M. CAMILLA était ainsi parfaitement informé, qu’ayant signé l’avis de réception le 6 avril 1994, il disposait de deux mois jusqu’au 6 juin 1994 pour contester les décisions prises par cette assemblée générale, la cour d’appel, qui a retenu que l’absence de la fin de la phrase de l’alinéa 2, de l’article 42, selon laquelle le syndic devait notifier le procès-verbal dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale ne pouvait avoir aucune conséquence pour le copropriétaire dès lors que la notification était bien effectuée dans le délai imparti au syndic, en a exactement déduit que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale était régulière ».
Note de M. Pierre CAPOULADE :
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985, la jurisprudence de la Cour de cassation s’était établie en ce sens que la notification des décisions de l’assemblée générale n’ouvrait le délai d’action que si elle reproduisait le texte de l’article 42 (al. 2) de la loi (Civ. 3è, 5 février 1974 ; Civ. 3è, 28 octobre 1985).
Postérieurement à l’application de la loi du 31 décembre 1985, la doctrine et la jurisprudence des cours et tribunaux ont considéré que le texte de l’article 42 (al. 2), dans sa teneur actuelle, devait être reproduit dans son intégralité pour que, même sans grief, la notification fasse courir le délai de recours.
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Par l’arrêt commenté, la Cour de Cassation prend un parti contraire. On remarquera cependant que la solution est teintée d’un élément de fait qui pourrait restreindre la portée de l’arrêt, puisqu’il retient que l’omission « ne pourrait avoir aucune conséquence pour le propriétaire dès lors que la notification était bien effectuée dans le délai imparti au syndic ». Il faut en conclure que la reproduction de cette disposition finale ne constitue pas une formalité substantielle.
L’information contenue dans la rédaction initiale de l’alinéa 2 est essentielle pour la protection du copropriétaire opposant ou défaillant, mais, d’une manière générale, l’adjonction de 1985 est sans conséquence, puisque son inobservation n’affecte pas la validité de la décision et n’engage éventuellement que la responsabilité du syndic. Même notifiée, passé le délai de deux mois à compter de l’assemblée générale, la décision ne pourra être régulièrement contestée que dans les deux mois de la notification. On comprend, dès lors, la solution de l’arrêt.