Le contrat de crédit-bail immobilier qui ne comporte pas de clause de résiliation anticipée assurant au crédit-preneur une faculté effective de résiliation anticipée est nul (application de l’article L.313-9, al. 2 du Code de la consommation, ex-loi du 2-7-1966 art. 1-2, al. 2). Le crédit-preneur peut agir en nullité dans les cinq ans qui suivent la conclusion du contrat (C. civ. Art. 1304) ; il peut aussi opposer après l’expiration de ce délai l’exception de nullité à une demande d’exécution du contrat.
Le crédit-preneur ne peut néanmoins plus, vient de juger la troisième chambre civile de la Cour de cassation, présenter l’exception de nullité une fois que l’opération de crédit a été exécutée.
Par suite, elle a rejeté l’exception de nullité d’un contrat de crédit-bail immobilier invoquée par le crédit-preneur plus de cinq ans après la conclusion du contrat et après que le crédit-bailleur avait mis l’immeuble à sa disposition et ainsi exécuté l’opération de crédit.
Note :
Il résulte d’une jurisprudence constante que la nullité d’un contrat ne peut plus être invoquée par voie d’exception une fois que le contrat a été exécuté (Cass. 1è civ. 9-11-1999 ; Cass. 3è civ. 10-5-2001 ; Cass. Com. 6-6-2002).
Savoir si un contrat est exécuté ou non pose parfois des difficultés. Lorsque le contrat est à exécution successive (bail, accord d’approvisionnement par exemple), l’exception de nullité peut être invoquée pour l’avenir, même si le contrat a été partiellement exécuté et si la prescription a joué pour ce qui a été exécuté, et elle opère son effet rétroactif normal (Cass. 1è civ. 16-7-1988). Au cas particulier, le contrat dont la nullité était demandée était un contrat de crédit-bail immobilier. Un tel contrat est de nature complexe car il comporte un bail, par nature à exécution successive, un crédit et une promesse de vente. Privilégiant l’aspect bail, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait récemment admis que le crédit-preneur pouvait invoquer la nullité sans limitation de durée (Cass. 3è civ. 4-10-2000). Opérant un revirement de jurisprudence, elle met désormais en avant l’aspect opération de crédit.