La Cour d’appel retient à bon droit que l’association syndicale libre, propriétaire d’un terrain affecté à l’usage d’espaces verts, pouvait décider de procéder à la cession partielle de celui-ci ainsi qu’à la modification qui en découle des documents du lotissement, sous réserve de respecter les règles de majorité requise par l’article L.315-3 du Code de l’Urbanisme.
Le calcul de la superficie du lotissement au sens de ce dernier article doit exclure de la superficie globale du lotissement celle des voies et espaces verts affectés à l’usage commun des colotis.
Note de M. ROUSSEAU :
Lors de la création d’un lotissement, un lot est affecté à l’implantation d’un parc de sport avec hôtel et restaurant. Le lotisseur ne pouvant le commercialiser, il décide de le subdiviser en cinq lots dont quatre seront vendus. Le lot restant doit être cédé à l’association syndicale libre pour être affecté à l’usage d’espaces verts. Le tout fait l’objet d’une modification des documents du lotissement à la majorité de l’article L.315-3 ainsi que d’une approbation administrative. Quelques années après, l’assemblée générale de l’association syndicale décide de subdiviser une nouvelle fois le lot dont elle est propriétaire pour permettre la vente de l’une des parcelles sur laquelle doit être construite une maison individuelle. Le propriétaire d’un lot agit devant les juridictions civiles pour obtenir la nullité de l’assemblée générale qui avait recueilli l’adhésion de 79,43 % des colotis, représentant 79,82 % des lots et 77,92 % de la superficie des lots. Cette dernière superficie avait été calculée sans prendre en compte les voies et espaces verts du lotissement à usage de tous les colotis. En outre, le demandeur considérait que la privation de son droit de jouissance sur une partie des espaces verts devait nécessiter son accord nonobstant les règles de majorité de l’article L.315-3.
On sait que l’article L.315-3 du Code de l’Urbanisme exige que la modification des documents d’un lotissement par l’assemblée générale de l’association syndicale recueille l’adhésion des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois/quarts au moins de la superficie du lotissement ou les trois/quarts des propriétaires détenant au moins les deux/tiers de ladite superficie. La question était donc de savoir si, pour le calcul de la majorité de cet article, il convient de tenir compte e la totalité de la superficie du lotissement, voiries et espaces verts inclus, ou si la surface des lots privatifs doit être seule prise en considération. La troisième chambre civile de la Cour de cassation considère :
« qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la résolution litigieuse avait été approuvée par 79,43 % des propriétaires, 79,82 % des lots et 77,92 % de la superficie des lots, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les voies, espaces verts, libres ou autres du lotissement, devaient être exclus du calcul de la majorité et en a exactement déduit que la majorité requise par l’article L.315-3 était atteinte. »