Jugé, par une interprétation souveraine des stipulations contractuelles, que la vente d’un local commercial à une SCI et celle des aménagements et équipements à une SCP utilisatrice correspondaient à une opération immobilière unique et indissociable, bénéficiant de la garantie d’achèvement.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’espèce témoigne des variations dont la pratique fournit des exemples dans le cadre des opérations de promotion-vente.
Un contrat de réservation est conclu avec deux avocats, portant sur un local « commercial » destiné aux besoins de leur profession moyennant un prix incluant les équipements et agencements du local. Par la suite, cette réservation est concrétisée par d’une part la vente en l’état futur d’achèvement des locaux à une SCI constituée entre les deux avocats et d’autre part celle de ses aménagements et équipements par un acte distinct sous seing privé conclu entre le vendeur et la société civile professionnelle (SCP) constituée entre les deux avocats.
La vente en l’état futur d’achèvement bénéficiait de la garantie extrinsèque d’achèvement de l’article R.261-21 du CCH. Le vendeur connaissant des difficultés, l’acquéreur ou plutôt les acquéreurs se tournent vers le garant qui, bien entendu, prétend qu’il n’est pas engagé en ce qui concerne les équipements et agencements et fait valoir notamment que la garantie d’achèvement de l’article R.261-21 n’est donnée qu’au profit des acquéreurs de l’immeuble à construire.
Dire, comme l’a fait la CA, que la garantie d’achèvement correspond à l’achèvement au sens de l’article R.261-1 du CCH, selon lequel l’immeuble vendu à construire est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination, et que le menuiseries intérieures, les cloisons, l’éclairage, le chauffage, le sanitaire et le revêtement de sols et peintures devaient être couverts par le garant car ils s’incorporaient au local et étaient pour l’essentiel indispensables à son utilisation, alors que ces agencements et équipements n’étaient pas prévus dans le contrat de vente des locaux à la SCI mais dans la convention avec la SCP, c’est un peu court..
En l’occurrence, la dissociation a été demandée par les acquéreurs, vraisemblablement pour des raisons comptables et fiscales. Mais le vendeur de son côté doit vérifier et apprécier les incidences fiscales en résultant pour lui. Il doit également se préoccuper de la situation en résultant par rapport à ses assurances, qui sont des assurances construction, obligatoires ou complémentaires : il n’y aura pas nécessairement adéquation. Et, nonobstant l’arrêt rapporté, c’est le cas de la garantie dite d’achèvement.