L’acquéreur d’un terrain à bâtir qui s’engage dans l’acte d’achat à construire dans le délai de quatre ans éventuellement prorogé imparti à son vendeur doit rembourser à ce dernier les droits et pénalités mis à sa charge par l’administration fiscale du fait du non-respect de son engagement, sans pouvoir y échapper au motif que cet engagement n’était pas assorti d’une garantie contractuelle.
Note de Madame GONZALEZ-GHARBI :
Rendu au visa de l’article 1134 du Code civil cette décision retiendra particulièrement l’attention des rédacteurs d’actes appelés à renseigner les parties sur la portée des clauses qu’ils y insèrent spécialement lorsqu’elles font se superposer à des engagements strictement fiscaux des engagements purement civils auxquels ils ne sauraient se dérober au motif qu’ils n’étaient pas assortis de garanties particulières.
En cas de revente d’un terrain acquis sous le bénéfice du régime de la TVA, l’acquéreur primitif ne peut, en principe, conserver définitivement le bénéfice de ce régime si un immeuble n’est pas construit et achevé sur ledit terrain dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte d’acquisition.
Le premier acquéreur est fondé à se prévoir, en ce qui concerne sa propre acquisition, des cas de force majeure invoqués par le sous-acquéreur, à la condition que le délai de quatre ans à compter de la première acquisition ne soit pas encore expiré au moment où les événements mettant obstacle à la construction sont intervenus.
L’acquéreur initial peut, le cas échéant, bénéficier de la prorogation automatique d’un an, s’il est en mesure de justifier que des travaux de construction ont été entrepris avant l’expiration de ce délai par lui-même ou par le sous-acquéreur. Mais ultérieurement, aucune nouvelle prorogation annuelle ne sera susceptible de lui être accordée, quelque soit le motif invoqué. Toutefois, la revente, après l’expiration du délai de quatre ans de l’immeuble dans l’état où il a été acquis, prive l’acquéreur de la prorogation du délai (Cass. Com., 15 nov. 1977). De même, en cas de revente du terrain sans avoir édifié de construction, l’acquéreur initial n’a plus qualité pour demander des prorogations annuelles de délai (Cass. Com., 27 févr. 1978 – Cass. Com., 19 juill. 1983).
L’administration a pris pour règle de renoncer au recouvrement des droits complémentaires et supplémentaires à l’encontre de l’acquéreur qui a revendu sans construire et en faveur duquel aucune prorogation ne peut plus être accordée, lorsque les travaux ont été terminés par le sous-acquéreur dans les cinq ans de l’achat initial. Cette règle n’est applicable que si les travaux ont été entrepris avant l’expiration du délai de quatre ans imparti à l’acquéreur initial. (DA 8 A-1624, n° 4).