La vente, par un marchand de biens, de son habitation principale est une vente réalisée par un professionnel. Cette circonstance ne permet pas au vendeur de se prévaloir à l’encontre de son acquéreur, non professionnel, de la clause d’exclusion des vices cachés figurant dans l’acte de vente.
Note de Madame COHET-CORDEY :
Nébuleuse aux contours incertains, la notion de professionnel n’est pas plus claire en matière de vente qu’en droit de la consommation en général. Or, il importe d’en définir les limites afin de déterminer les obligations qui pèsent sur les parties à la vente. En effet, si l’article 1643 du Code Civil permet aux cocontractants de déroger librement par leur convention aux règles relatives à la garantie des vices cachés, ce n’est que dans la mesure où le vendeur ne connaissait pas les vices de sa chose au jour de la vente. Par ailleurs, on sait que depuis 1950, la jurisprudence assimile le vendeur professionnel à celui qui connaît les vices du bien vendu. Il ne peut donc se prévaloir des clauses de non-garantie que le contrat de vente contiendrait. Cette solution est aujourd’hui reprise à l’article L.131-1 du Code de la Consommation qui interdit toute clause limitative ou exclusive de garantie des vices dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs. Reste donc à savoir quelles sont les personnes qu’il est possible de ranger dans ces différentes catégories.
Assigné en garantie des vices cachés, le vendeur cherchait à écarter sa responsabilité en se prévalant du fait qu’il ne pouvait être assimilé à un professionnel dans la mesure où l’immeuble vendu avait constitué sa résidence principale.
Sa qualité de marchand de biens aurait dû, selon lui, être occultée pour cette raison et la garantie des vices cachés écartée en considération de la clause de non-garantie prévue au contrat de vente.
L’argumentation n’est retenue ni par les juges du fond ni par la Cour de cassation.
La Haute Cour, reprenant les motifs des juges d’appel, oppose la qualité de chacune des parties afin de s’assurer de la présence d’un déséquilibre. Elle ne retient que la qualité de vendeur immobilier de profession de l’intéressé sans s’attacher à la nature du bien vendu ni au fait qu’il intervenait par ailleurs pour la réalisation de travaux d’aménagement. Ce dernier point se justifie aisément en raison du fait que ces travaux étaient postérieurs à la vente et qu’ils ne pouvaient donc permettre d’accéder à une connaissance des vices antérieurement à celle-ci.
Le rejet de l’argumentation du vendeur relativement à la nature du bien cédé est intéressant en ce qu’il permet de constater que si le professionnel est, d’une manière générale, défini comme celui qui « agit pour les besoins de sa profession », on ne peut, a contrario, retenir que celui qui n’agit pas pour les besoins de sa profession ne peut pas être qualifié de professionnel. La vente par un marchand de biens de son habitation principale, n’est pas une vente réalisée par un non-professionnel. Il avait déjà été relevé que le fait de « contracter en marge de sa compétence ne suffit pas pour bénéficier de la qualité de consommateur ou de non-professionnel ».