Note de Mme SAINT-ALARY-HOUIN :
Cet arrêt de la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 29 mars 2000 énonce une solution importante en pratique, dans la mesure où il juge « que l’article 1641 du Code Civil sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d’immeubles à construire prévue à l’article 1601-1 du même code. »
En d’autres termes, cette décision rappelle que la garantie des constructeurs, prévue pour les ventes en l’état futur d’achèvement, est exclusive de la garantie de droit commun fondée sur la découverte d’un vice caché rendant la chose impropre à sa destination.
En l’espèce, deux époux avaient acquis un lot dans un lotissement en copropriété, comprenant une maison sur un terrain en jouissance privative. A la suite de fortes pluies, un mur de soutènement du terrain s’était effondré, entraînant un glissement des terres avec la clôture et la haie du jardin.
Les époux se sont fondés sur l’existence d’un vice caché pour obtenir la résolution de la vente et l’allocation de dommages-intérêts.
C’est précisément ce fondement qui est censuré par la Cour de Cassation car le lot avait été vendu en l’état futur d’achèvement et seule la responsabilité des constructeurs était admissible.
Est ainsi rappelé le principe classique de l’exclusion des deux régimes de responsabilité. Le vendeur d’immeubles à construire est tenu de la garantie des constructeurs, tout comme celui qui vend après achèvement un immeuble qu’il a fait construire (art. 1792-1 c. civ.). La garantie du Code Civil ne concerne que les ventes d’immeubles achevés par un vendeur qui n’a pas fait construire …