Ayant relevé que la situation respective des propriétaires résultait d’un état de division de l’immeuble et que leurs actes de vente respectifs indiquaient que la propriété du sol de l’immeuble était indivise, que chaque partie disposait d’une propriété d’étage dont elle avait la jouissance exclusive et s’engageait à contribuer pour moitié aux frais d’entretien et de réparation du bâtiment notamment ceux de toiture, gouttières, canalisation extérieure, peinture extérieure, ainsi que de tous autres travaux pouvant avoir un caractère commun, la cour d’appel, d’une part, a légalement justifié sa décision en retenant que la division opérée avait créé des parties privatives par étage et des parties communes dont certaines caractérisées par leur extériorité aux parties privatives avaient été énumérées à titre indicatif et en a, d’autre part, exactement déduit que nonobstant l’absence d’établissement d’un règlement, le régime de la copropriété s’appliquait à l’immeuble.
Et également :
CONSTRUCTION-URBANISME
(Septembre 2002 page 16)
Le principe est acquis, la jurisprudence étant établie en ce sens qu’un immeuble divisé en lots au sens du premier alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 est de droit soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis résultant de ladite loi.
1 – Peu importe que cette division n’ait pas été parfaitement effectuée, en bonne et due forme. C’est ce que met en évidence l’arrêt rapporté dans une espèce où un bâtiment avait été divisé en deux parties comprenant chacune une entrée séparée, selon une division verticale en fonction d’un « état de division » constitué en réalisé par un document d’arpentage, mais le sol étant propriété indivise et les parties à la division s’étant engagées à contribuer par moitié aux frais d’entretien et de réparation du bâtiment, notamment de la toiture, des gouttières, des canalisations extérieures ainsi que tous autres travaux pouvant avoir un caractère commun.
Sur ces simples données, la 3e chambre civile a considéré que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision en retenant que la division opérée avait créé tant des parties privatives qu’implicitement des parties communes et qu’elle en avait exactement déduit que nonobstant l’absence d’établissement d’un règlement, le régime de la copropriété s’appliquait à l’immeuble.
2 – Cette requalification doit conduire à la vigilance s’agissant de division plus ou moins en « volumes » qui prétendent échapper au régime de la loi du 10 juillet 1965.
En l’occurrence, l’élément essentiel était la division en parties privatives d’un bâtiment sur un sol propriété indivise. Il faut bien voir qu’il suffit qu’il existe des parties communes, quelle que soit leur importance, pour que s’applique le régime de la copropriété du 1er alinéa de la loi précitée. Il peut s’agir d’une cour, d’une voie de circulation propriété commune pour que la loi soit susceptible de s’appliquer.
Dès lors que la division n’exclut pas l’existence de parties communes, il peut facilement être admis, comme en l’espèce, que la division avait créé des parties communes.
Par ailleurs, peu importe qu’aucune organisation n’ait été prévue, qu’il n’existe pas de règlement de copropriété. A défaut même, le statut s’applique (Cass. 3e civ. 15 nov. 1989) comme le confirme l’arrêt rapporté.