L’article L.251-6 du CCH (survie de l’hypothèque prise à l’encontre du preneur jusqu’à la date primitivement convenue jusqu’à l’expiration du bail) ne vise que la résiliation du bail et ne concerne pas une opération de cession de bail à construction.
Note de M. SIZAIRE :
Le preneur du bail à construction peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Cette faculté, reconnue par l’article L.251-3 du CCH, constitue une caractéristique essentielle du bail à construction à laquelle il ne peut être dérogé (CCH, art. L.251-8).
Titulaire d’un droit réel, le preneur du bail à construction, qui est propriétaire des constructions édifiées pendant la durée du bail, peut hypothéquer ce droit et les constructions (CCH, art. L.251-3) pour la durée du bail.
Toutefois, dans un souci de protection des créanciers hypothécaires, la loi dispose que si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques nés du chef du preneur et inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l’acte ou de la convention la constatant, ne s’éteignent qu’à la date primitivement convenue pour l’expiration du bail (CCH, art. L.251-6, al. 2).
Dans le cas rapporté, le bail à construction avait fait l’objet d’une cession partielle pour la réalisation de laquelle le cessionnaire avait consenti une hypothèque sur les droits et biens lui étant ainsi transférés, en application de l’article L.251-3 précité. Par la suite, la cession du bail à construction a fait l’objet, pour défaut de paiement du prix de cession, d’une résolution judiciaire, à l’encontre de laquelle le créancier hypothécaire a formé une opposition qui a été rejetée.
Sur pourvoi en cassation, le créancier hypothécaire faisait valoir les dispositions de l’article L.251-6 ci-dessus selon lesquelles les hypothèques consenties par le preneur et inscrites avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir une résiliation ne s’éteignent qu’à la date primitivement convenue.
…/…
Le pourvoi est rejeté au motif :
« Que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les dispositions de l’article L.251-6 du Code de la construction et de l’habitation ne devaient pas recevoir application au-delà de leurs propres prévisions, lesquelles ne visent que la résiliation du bail et ne concernaient pas une opération de cession totale ou partielle de bail à construction, qui se réalise entre cédant et cessionnaire indépendamment du bailleur. »
La solution n’est guère discutable. Le principe du deuxième alinéa de l’article L.251-6 tient compte de la nature temporaire du bail à construction. Le risque pris par le prêteur à l’occasion de la cession du bail à construction et pouvant résulter de la résolution de cette cession, est un risque normal, autre que celui envisagé par l’article L.251-6, dont il doit tenir compte.