La garantie bancaire d’achèvement prend fin à la souscription de la déclaration d’achèvement des travaux.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
La garantie extrinsèque dite d’achèvement de l’article R.261-21 du Code de la Construction et de l’Habitation, donnée sous forme d’un cautionnement ou d’une ouverture de crédit, tient à un fil : la déclaration d’achèvement certifiée par un homme de l’art prévue à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme en vue de l’obtention du certificat administratif de conformité au titre de la législation du permis de construire.
Dès lors que cette déclaration a été certifiée par un homme de l’art, la garantie cesse.
C’est l’application d’une jurisprudence qui remonte à un arrêt de la 3è Chambre civile du 2 octobre 1996 ; une jurisprudence qui ne fait que s’affirmer : Cass. 3è civ., 12 janv. 2000 – 7 févr. 2001).
L’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé, par l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, achevé au titre de la garantie du même nom (CCH, art. L.261-11), lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination.
Toutefois, pour la jurisprudence, ce n’est pas cet achèvement objectif – limité – qui est retenu, mais la déclaration de l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme attestant l’achèvement au titre et au regard des permis de construire, établie conformément au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. La conformité administrative concerne l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l’aménagement des abords par rapport aux prévisions du permis de construire (C. urb., art. R.460-3) ; elle permettra l’obtention du certificat administratif de conformité alors même que l’immeuble ne serait pas utilisable conformément à sa destination ou dans le cas où étant utilisable, il comporterait des non-conformités substantielles.
On peut se permettre de ne pas être convaincu par la primauté accordée par la jurisprudence à une forme – relevant du droit public et inadaptée – par rapport au fond, c’est à dire à l’article R.261-1 du CCH.
Certes, cette jurisprudence est favorable au garant ; c’était pourtant l’acquéreur que le législateur avait souhaité protéger.