Un accord, même signé de tous les copropriétaires, n’a pas valeur de décision d’assemblée générale.
La modification irrégulière de la toiture rendant habitables des combles perdus en contradiction avec les documents contractuels causant un préjudice certain à un copropriétaire le rend recevable à agir, à titre individuel, en remise en état des lieux.
L’action pour violation d’une servitude non aedificandi sur un fonds voisin appartient au syndicat.
Un copropriétaire ne peut l’exercer, à titre individuel, que s’il justifie d’un intérêt personnel.
Note de M. CAPOULADE :
La collectivité des copropriétaires constituant le syndicat, il est de l’essence même du droit de la copropriété que les décisions du syndicat soient prises en assemblée générale, aux majorités impérativement fixées par la loi. Comme pour toute personne morale, le pouvoir de décision appartient à l’organe délibérant lorsque la loi n’en dispose pas autrement. C’est ce qu’exprime avec force l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ».
Il n’existe une décision d’assemblée qu’à la double condition de satisfaire à un critère formel et à un critère substantiel.
Il doit, en effet, ressortir du procès-verbal qu’un texte a été adopté, à l’issue d’un vote, à la majorité légale.
Dès lors, quelle est la valeur d’une consultation écrite, d’un vote par correspondance ou d’une convention ou d’un accord entre tous les copropriétaires ou simplement la majorité d’entre eux ?
La doctrine ne lui accorde aucune valeur.
Il en est de même de la jurisprudence ; on ne peut, en effet, se dispenser de convoquer une assemblée générale, même lorsque le syndicat se compose seulement de deux copropriétaires (Cass. 3e civ. 19 juin 1996).
Dans l’arrêt du 27 février 2002, la troisième chambre civile, réunie en formation plénière de chambre, proclame, une nouvelle fois, le principe fondamental qu’une convention sous seing privé entre copropriétaires autorisant des travaux, en dehors de toute assemblée générale, n’a aucune valeur de décision.
Il est donc souhaitable que l’on ne voit plus, comme cela arrive encore parfois, des décisions qui admettent la régularité d’un « protocole » entre certains copropriétaires pour décider de travaux, et répartir l’usage et les charges des parties communes.