Viole les articles 1382 du Code Civil et L.480-13 du Code de l’Urbanisme la CA qui déboute un voisin de son action en démolition de l’immeuble édifié sur la parcelle contiguë et dont le permis de construire a été annulé pour violation de la superficie minimale pour construire requise par le POS, sans rechercher comme il lui était demandé si la violation du caractère non constructible de la parcelle ne causait pas un préjudice au demandeur.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Le terrain du constructeur ne présentait pas la superficie minimale requise par le POS pour construire. Le permis de construire est quand même délivré et son bénéficiaire édifie sa maison. Son voisin obtient l’annulation de l’autorisation d’urbanisme ; il est toutefois débouté de sa demande en démolition par les juges du fond. Ces derniers reconnaissent certes qu’il y a eu violation de la règle d’urbanisme et que le constructeur a donc commis une faute (C. civ., art. 1382). Ils relèvent également l’existence d’un préjudice ; cependant ce préjudice résulte, selon eux, de l’existence de la construction d’une maison sur la parcelle voisine, laquelle provoquait une gêne pour le voisin, peu important que la règle d’urbanisme ait ou non été violée.
La CA avait donc en l’espèce écarté la démolition de l’ouvrage irrégulier au motif que le préjudice qui résultait de la construction illégale n’était pas directement causé par la violation de la règle d’urbanisme. Selon les conseilleurs, on se trouvait dans un contentieux banal de troubles du voisinage, et non dans celui directement consécutif à la violation de la règle d’urbanisme ; ils ne pouvaient donc ordonner aucune démolition à moins que soit démontrée l’anormalité du préjudice subi par le plaignant.
L’arrêt d’appel est cassé, et à notre avis fort justement. La Cour de cassation souligne que la règle d’urbanisme violée en l’espèce est une règle de superficie minimale pour construire. Il s’ensuit qu’aucune construction de quelque nature ou dimension que ce soit, ne pouvait être construite sur le terrain du défendeur. Il était donc inutile, dès lors, de rechercher si la maison édifiée violait une servitude de vue, une servitude de prospect ou une servitude de cour commune ; il était même superfétatoire d’exiger la caractérisation de l’anormalité du préjudice. En effet, un voisin subit nécessairement un préjudice résultant directement de la violation de la règle d’urbanisme lorsque ladite règle interdit toute construction sur la parcelle voisine. La démolition s’impose parce que, dans une telle hypothèse, le voisin peut légitimement escompter un voisinage vierge d’absolument toute construction. Les juges du fond avaient donc à tort relativisé les effets d’une règle qui ne pouvaient être qu’absolus.