Le dispositif de l’article 1792-6 du Code Civil, ne s’applique pas dans les rapports entre vendeur et acquéreur.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Les acquéreurs d’une maison vendue en l’état futur d’achèvement ayant constaté des désordres, et notamment l’impraticabilité de l’escalier intérieur, assignent en réparation de leur préjudice le vendeur.
Pour écarter cette demande, la CA retient que les graves défauts constatés étaient manifestes dès l’occupation des lieux et ne pouvaient être qualifiés de vices cachés engageant la responsabilité décennale des constructeurs, la remis en état devant être demandée dans le délai de l’article 1792-6 du Code civil. C’est à dire que la CA opposait à la demande de l’acquéreur le dispositif de l’article 1792-6 du Code civil, selon lequel la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves et qui met à la charge de l’entrepreneur, pendant un délai d’un an à compter de la réception, une garantie dite de parfait achèvement qui s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage soit lors de la réception, soit à l’intérieur de ce délai pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Or, dans la vente d’immeubles à construire, c’est le vendeur qui dispose des pouvoirs de maître de l’ouvrage et non l’acquéreur (C. civ., art. 1601-3, al. 2), outre que le vendeur n’est pas l’entrepreneur. Il en résulte que la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code Civil ne s’applique pas dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur (Cass. 3è civ., 30 mars 1994).
Dans les rapports vendeur-acquéreur, c’est le dispositif des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2 du Code Civil qui s’applique, d’où il résulte que le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents (art. 1642-1) et que dans ce cas l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents (art. 1648, al. 2).