Justifie sa décision qui déboute les acquéreurs d’une maison atteinte de capricornes de leur action en garantie des vices cachés la cour d’appel qui retient l’application de la clause de l’acte de vente stipulant une exonération des vendeurs du chef du vice de la chose vendue du fait de parasites xylophages. En revanche, l’arrêt doit être cassé au visa de l’article 1382 du Code Civil en ce qu’il a limité l’obligation de réparation de l’auteur de l’attestation relative aux parasites au quart du prix des travaux qu’aurait révélé une expertise complète dès lors que le coût total des réparations nécessitées par la présence des capricornes constitue un préjudice certain.
Note :
De cet arrêt à la connotation fortement disciplinaire, on retiendra essentiellement en premier lieu que le caractère inexact d’une attestation parasitaire établie avant la vente de l’immeuble ne fait pas obstacle au jeu d’une clause de non-garantie des vices cachés au bénéfice des vendeurs.
Il apparaît qu’en l’occurrence, l’architecte ayant établi l’attestation n’avait pas relevé une infestation légère causée par des capricornes à divers locaux ainsi qu’à la charpente de l’immeuble ; mais l’attestation, bien qu’inexacte, avait été requise préalablement à l’acte de vente. La Cour de cassation en déduit que les juges du fond ont pu valablement décharger les vendeurs de toute garantie pour les vices cachés, s’agissant des capricornes, conformément à la clause contenue dans l’acte de vente.
La solution est parfaitement transposable sous le régime des articles L.133-1 et R.133-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation issus de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999. L’article 8 non codifié de cette loi subordonne en effet la validité de la clause de non-garantie des vices cachés à l’annexe d’un état parasitaire de moins de trois mois à l’acte authentique de vente, ce qui était le cas en l’espèce.
En second lieu, l’architecte, auteur de l’attestation inexacte, est reconnu responsable de l’entier coût des travaux de réparation rendus nécessaires pour remédier à la présence des capricornes. Relevant que la faute de l’architecte avait seulement consisté dans le défaut de signalement d’une infestation très légère, la cour d’appel avait limité sa condamnation au quart des travaux concernés, au motif qu’il n’était responsable que de la perte d’une chance, pour les acquéreurs, de n’avoir pas procédé à une expertise plus approfondie. L’arrêt est cassé sur ce point précis car l’erreur de l’architecte est bien la cause d’un préjudice certain : celui consistant à devoir réaliser tous les travaux rendus nécessaires.