L’absence dans le procès-verbal d’une assemblée, à laquelle seuls deux copropriétaires étaient présents, du détail des conditions du vote sur la désignation du président et du bureau entraîne l’annulation de l’assemblée.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’arrêt est donné à titre d’exemple des excès auxquels aboutissent d’une part, le formalisme inconsidéré du régime de la copropriété de la loi du 10/07/1965 et de ses dispositions réglementaires ainsi que d’autre part, l’application draconienne qui en est faite par la jurisprudence au plus haut niveau.
En l’occurrence, sont présents à une assemblée seulement deux copropriétaires qui, comme nous dit la cour d’appel, sont « physiquement présents ». Ils posséderont ou non des pouvoirs de la part d’autres copropriétaires. Le tout n’est pas irrégulier, étant observé qu’il n’est pas prévu de quorum (minimum de présents ou représentés) tout au moins pour que puissent être prises des décisions ordinaires.
Il suffit de tenir en bonne et due forme une feuille de présence mentionnant les copropriétaires présents, représentés et non représentés, ainsi que d’établir un procès-verbal qui sera bien entendu signé par les deux seuls copropriétaires présents. Le syndic veillera à cela en tant que secrétaire de séance qu’il est de droit, à défaut d’une décision contraire de l’assemblée, en application de l’article 15 du décret du 17/03/1967. Le même article dispose qu’au début de chaque réunion, l’assemblée désigne son président et le cas échéant son bureau.
En l’espèce, les deux seuls copropriétaires physiquement présents n’ont pas procédé au vote de l’un en tant que président et de l’autre en tant que scrutateur, ce qui aurait été de pure forme.
C’est pourquoi la cour d’appel avait considéré que l’absence d’indication d’un vote pour la désignation du président de séance et du scrutateur n’était pas, en l’espèce, une cause de nullité de la délibération de l’assemblée, alors que les deux copropriétaires physiquement présents devaient nécessairement être désignés pour présider l’assemblée et composer le bureau de sorte que la mention dans le procès-verbal des modalités de vote sur la présidence et la composition du bureau n’était pas, dans ces conditions, une formalité substantielle dont l’omission aurait entraîné la nullité des résolutions adoptées dès lors qu’il n’existait aucune incertitude sur les conditions dans lesquelles les deux seules personnes présentes avaient été désignées.
Néanmoins la 3e chambre civile, au visa de l’article 24 de la loi du 10/07/1965 et des articles 15 et 17 du décret du 17/03/1967, attendu qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale doit désigner son président et, le cas échéant, son bureau ; que le procès-verbal indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus, casse et annule au motif :
- « Qu’en statuant ainsi, tout en constatant l’absence, dans le procès-verbal, de la mention des conditions du vote sur la désignation du président de séance et du bureau, la Cour d’appel a violé les textes susvisés« .