CASS. CIV. 3e, 24 septembre 2002

Le bailleur étant seulement tenu, sauf stipulation particulière, d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose, dès lors qu’aucune modification de la consistance ou de la superficie de la chose louée n’est démontrée et qu’aucune clause interdisant une quelconque modification ou transformation de la structure ou du concept commercial de la grande surface avoisinante ne figure au contrat, doit être rejeté le pourvoi des locataires tendant à obtenir une indemnisation pour modification de leur environnement commercial, la clause suivant laquelle la boutique prise à bail est située dans le magasin hypermarché à l’enseigne « Mammouth » ne s’interprétant que comme une clause de localisation et non comme un engagement du bailleur de maintenir l’activité et la désignation commerciale de ce magasin.

Note de M. Sébastien BEAUGENDRE

Cet arrêt d’espèce, complété par deux arrêts du même jour opposant deux autres commerçants au même bailleur et rendus sur une motivation identique en tous points, mérite d’être souligné.

Il illustre la tonalité de la doctrine de la Cour de cassation à l’endroit des clauses dites de commercialité, dont cherchent à se prévaloir les locataires de boutiques d’un centre ou d’une galerie commerciale qui vient à péricliter.

La Cour de cassation souligne qu’en l’espèce les baux litigieux ne contenaient aucune stipulation particulière visant à accroître la teneur de l’obligation du bailleur, spécialement qu’aucune clause « n’interdisant une quelconque modification ou transformation de la structure ou du concept commercial de la grande surface avoisinante » ne figurait au contrat.

Voilà qui suffit pour n’avoir pas d’égard aux modifications physiques concernant notamment l’accès et la façade de la galerie marchande, ni aux modifications des heures d’ouverture et de fermeture de la galerie que le pourvoi entendait comme des entorses aux articles 1719 et 1723 ouvrant droit à une résiliation des baux aux torts du bailleur.

Quant à la clause « suivant laquelle la boutique prise à bail est située dans le magasin hypermarché à l’enseigne « Mammouth », loin de constituer une clause ambiguë induisant une obligation particulière liée à l’existence de la galerie ou du centre commercial, notamment en ce qui concerne le maintien d’un environnement commercial stable, elle ne doit s’interpréter que comme une « clause de localisation de cette boutique ».

On relèvera en outre que les demandeurs avaient entendu tirer argument de la disparition de l’enseigne « Mammouth » pour obtenir gain de cause.

Mais la clause litigieuse, de simple localisation, ne pouvait pas davantage valoir engagement de maintien de la « désignation commerciale de ce magasin » que maintien de l' »activité » de celui-ci.

Source : AJDI, Décembre 2002, page 851