L’autorisation donnée à son voisin par un seul des colotis de bâtir sans respecter les dispositions du cahier des charges n’a pas d’effet à l’égard de ses acquéreurs si elle n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente.
Note de M. Jean-Louis BERGEL :
Il est constant que le cahier des charges des lotissements constitue le titre commun des parties et autorise tout coloti, en cas d’infraction commise par un autre coloti, à exiger le respect de ce titre contractuel et la démolition de ce qui a été réalisé en contravention (Cass. 3e civ., 27 mars 1991).
La modification de ce document suppose le respect de l’une des procédures prévues par les articles L.315-3 et L. 315-4 du code de l’urbanisme, et son caractère obligatoire ne saurait être affecté par une autorisation individuelle donnée par un coloti à un autre d’en méconnaître certaines dispositions.
Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt rapporté ci-dessus, le cahier des charges interdisait de construire à moins de quatre mètres de la limite séparative des lots.
Un propriétaire de lot avait édifié sa construction à une distance moindre de la ligne divisoire.
Mais son voisin lui en avait donné l’autorisation à postériori, puis avait vendu son lot, sans mentionner cette autorisation dans l’acte de vente.
Son acquéreur avait alors agi en démolition du bâtiment implanté à une distance irrégulière.
La cour d’appel avait rejeté cette demande, au motif que si cette autorisation n’était pas de nature à remettre en cause les prescriptions du cahier des charges et leur caractère obligatoire entre colotis, elle avait pour nécessaire conséquence d’interdire à celui qui l’avait consentie de demander la mise en conformité de l’immeuble en ce qui concerne la distance d’implantation par rapport aux limites, sauf à méconnaître les dispositions de l’article 1134 du code civil.
Considérant que les acquéreurs de celui qui avait ainsi autorisé cette construction irrégulière ne pouvaient avoir des droits plus étendus que leur vendeur, elle les avait déboutés de leur action en démolition.
C’est cet arrêt que censure, à juste titre, la Cour de cassation sur le fondement des articles 1122 du code civil et L. 315-3 du code de l’urbanisme.