Les modifications apportées au règlement de copropriété n’ayant pas fait l’objet d’une publication au fichier immobilier sont opposables au syndicat et à ceux des copropriétaires qui avaient participé à cette assemblée, mais inopposables aux autres copropriétaires.
Note de M. SIZAIRE :
On signalera l’arrêt dans la mesure où il rappelle un principe tout à fait essentiel en pratique et malheureusement parfois perdu de vue, comme en l’espèce au sujet d’une décision relative à la jouissance exclusive de deux terrasses votée par une assemblée générale du 28 juin 1960, remise en cause de très nombreuses années après par des personnes devenues ultérieurement copropriétaires.
La modification du règlement non publié n’est pas dépourvue d’effet.
Elle est opposable, ainsi que le rappelle l’arrêt rapporté, « au syndicat et à ceux des copropriétaires qui avaient participé à cette assemblée ». Par là il faut entendre ceux qui étaient copropriétaires lors de la tenue de l’assemblée, la modification leur étant opposable, de plein droit, qu’elle ait été publiée ou non, ainsi qu’à leurs ayants cause universels, c’est à dire héritiers ou légataires universels (arrêt de la CA. En ce sens, Cass. 3è civ., 23 juin 1976).
La modification est certes opposable au syndicat (arrêt rapporté). Mais elle ne l’est pas aux ayants cause à titre particulier de ceux qui étaient copropriétaires lors de l’assemblée, c’est à dire essentiellement les acquéreurs qui n’y ont pas expressément adhéré. La publication constitue une formalité essentielle.