Toujours à propos de combles, l’imprécision du règlement de copropriété sur le classement des parties privatives et des parties communes, a, une nouvelle fois, généré un contentieux. Cependant, le règlement de copropriété a toute latitude pour opérer cette répartition. Malheureusement, cette plage de liberté est utilisée avec beaucoup trop de parcimonie. Dans l’espèce commentée, les juges ont dû faire application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour qualifier les combles de l’immeuble.
La Cour de Cassation rejette le pourvoi du syndicat critiquant l’arrêt attaché (CE AIX-EN-PROVENCE, 4è ch. A, 26 mars 1998) qui avait considéré ces combles comme parties privatives. Les juges du fond avaient, en effet, constaté que les combles litigieux « n’abritaient aucun élément d’équipement collectif et n’avaient pas pour fonction de permettre l’accès à la toiture, celle-ci étant accessible par une trappe à partir des parties communes, et relevé qu’ils n’étaient d’aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires » et leur desserte se faisait par les parties privatives d’un lot.
Note de M. CAPOULADE : Cet arrêt se situe dans la ligne d’une jurisprudence constante. Ou bien le règlement contient une clause claire et précise et elle s’applique strictement. Ou bien, dans le silence ou la contradiction des titres, il convient, après avoir constaté la situation de fait, de recourir aux présomptions légales. Le juge doit alors rechercher si la fraction litigieuse de l’immeuble est à usage et à l’utilité de tous ou de plusieurs ou, au contraire, à l’usage exclusif d’un copropriétaire (Cass. 3è civ., 18 mai 1989 ; Cass. 3è civ., 14 février 1990 ; Cass. 3è civ., 17 mai 1995). L’accès par les seules parties privatives d’un lot ne constitue pas, par lui-même, un critère absolu, mais seulement un élément d’appréciation (Cass. 3è civ., 3 juillet 1996). L’arrêt de l’espèce n’avait pas seulement retenu cet élément, mais aussi constaté et relevé d’autres éléments : les combles n’abritaient aucun élément collectif, ils ne servaient pas à accéder au toit, une trappe située dans les parties communes permettait cet accès, enfin leur desserte se trouvait commandée par les parties privatives d’un lot. L’ensemble de ces éléments, dans le silence du règlement, autorisait le juge à en déduire que les combles constituaient une partie privative.