L’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter, contre un vendeur, l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.
Note de M. PERINET-MARQUET :
Un point délicat d’interprétation du régime de la vente d’immeubles à construire se trouve résolu par l’arrêt du 22 mars 2000. Celui-ci est tout particulièrement important pour les notaires dans la mesure où il est susceptible de remettre en cause certaines clauses figurant fréquemment dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement.
L’article 1642-1 du Code Civil précise que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction alors apparents ». De son côté, l’article 1648, alinéa 2, du Code civil, précise que « l’action doit être introduite à peine de forclusion dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ».La doctrine s’est partagée sur la combinaison de ces textes.
En l’espèce, les prises de possession des ouvrages s’étaient achevées en juin 1990 ; ce n’était qu’en décembre 1990 que les désordres avaient été dénoncés pour la première fois au vendeur. Celui-ci prétendait donc que, faute de dénonciation dans le délai d’un mois, l’action en justice ne pouvait plus être intentée, même si elle l’était dans le délai d’un an. Telle n’est pas l’analyse de la Cour de Cassation qui autorise, en toute hypothèse, les acquéreurs à intenter, contre le vendeur, l’action en garantie des vices apparents même si ces derniers ont été dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.
Cette solution peut être rapprochée de la jurisprudence relative à la garantie de parfait achèvement qui considère, de la même façon, que le délai d’un an est à la fois un délai de garantie et d’action et qu’il n’est donc pas possible d’agir au-delà du délai d’un an pour des désordres dénoncés à l’intérieur de ce délai. Deux interrogations subsistent toutefois.