Un litige opposait deux copropriétaires dans une copropriété horizontale à propos d’un droit de passage pour accéder à l’un des lots.
La Cour d’appel avait estimé que le droit de passage du lot n° 2 devait être exercé en application d’un accord signé entre les deux parties qui constatait une servitude.
Selon le pourvoi, la servitude ne peut exister qu’entre propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents, ce qui n’est pas le cas des lots de copropriété dans laquelle les copropriétaires disposent seulement de la jouissance exclusive de leurs lots dont la propriété demeure commune entre tous. Cet argument a été admis par la Cour de cassation qui censure la décision d’appel.
Note :
La Cour de cassation précise ici les limites de la notion de servitude, dans le cadre d’un syndicat de copropriétaires. La nuance est plus délicate s’agissant de copropriété horizontale où la confusion est plus aisée que dans un immeuble édifié en hauteur.
La Cour de cassation rappelle que l’existence de la servitude suppose l’existence de deux propriétés différentes.
Cette décision confirme une série d’arrêts très nette. Ainsi en 1991 (Cass. Civ. 3è, 6 mars 1991), elle avait jugé qu’il existait « une incompatibilité entre la division d’un immeuble en lots de copropriété et la création au profit de la partie privative d’un lot, d’une servitude sur les parties privatives d’un autre lot ». Cette position a été reprise dans les arrêts postérieurs.