Exerçant la faculté qui leur est ouverte par l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme, les colotis ont voté le maintien des règles du lotissement et dans le même temps en ont modifié certaines dispositions, pour les rendre conformes au POS. La Cour de Cassation faisant application du droit des contrats, considère que cette manière de procéder a pour effet de transformer les règles d’urbanisme ainsi adoptées en servitudes de droit privé.
Note de Maître LARRALDE :
L’article L.315-2-1 devait contribuer à simplifier l’évolution des règles d’urbanisme dans un lotissement. Son alinéa 1er dispose en effet que :
« lorsqu’un plan d’occupation des sols (…) a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. »
Mais son deuxième alinéa réserve le cas où une majorité de colotis (…) demande le maintien de ces règles. En l’espèce, les colotis se sont réunis pour maintenir des règles du lotissement, mais également pour en modifier certaines dispositions aux fins de les mettre en conformité avec le POS ! Se prévalant de ces dernières, les consorts CASALI ont assigné les époux THIRION en démolition d’une construction édifiée sur leur lot. Les Juges du Fond ont fait droit à cette demande. Les époux THIRION demandent la cassation de l’arrêt.
La Cour de cassation rejette le pourvoi :
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« Attendu qu’ayant constaté que les consorts CASALI invoquaient à titre principal, la violation des règles contractuelles figurant aux articles 14 et 19 du cahier des charges du lotissement et relevé que, suivant une assemblée générale du 14 novembre 1987 les colotis avaient, à la fois voté le maintien des règles du lotissement et modifié certaines dispositions du cahier des charges aux fins de les mettre en conformité avec le POS, que spécialement l’article qui prévoyait qu’il ne pourrait être édifié qu’une construction principale à usage d’habitation par lot sauf détachement de parcelle d’une surface minimale de 450 mètres carrés avait été modifié par un article interdisant tout sous-lotissement en lot d’une surface inférieure à 800 mètres carrés d’un seul tenant, la cour d’appel a retenu, à bon droit, qu’en votant la modification des dispositions initiales pour les adapter au POS, les colotis avaient manifesté leur volonté de s’imposer contractuellement entre eux, à titre réel, les restrictions de droits de propriété édictées par le POS et en a justement déduit que les époux THIRION ayant acquis postérieurement à l’assemblée générale du 14 novembre 1987 un terrain dont la superficie restante pouvant être prise en compte était de 772 mètres carrés, les consorts CASALI étaient fondés à réclamer, en application de l’article 1143 du Code Civil, la démolition de la construction irrégulièrement édifiée sur le lot sans avoir à justifier d’un préjudice.