Les « conditions de la vente projetée », visées par les articles 11 de la loi du 22 juin 1982, 22 de la loi du 23 décembre 1986 et 15 § II de la loi du 6 juillet 1989, comprennent-elles les énonciations de l’état descriptif de division et les clauses du règlement de copropriété ?
Dans son arrêt du 21 juin 2000, la 3è chambre civile, statuant pour la première fois sur cette question, répond par la négative : « Mais attendu qu’ayant constaté que le congé, qui visait un appartement sis au 6è étage, portant le n° 33, type F4, d’une surface de 91,19 mètres carrés et un emplacement de parking n° 9, ne faisait pas mention de la cave mise à la disposition de la locataire, la cour d’appel a pu en déduire, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif à l’absence d’état descriptif de division et de règlement de copropriété au moment du congé, que l’offre comprise dans celui-ci ne correspondait pas aux locaux loués. »
Les juges d’appel avaient, en effet, annulé le congé aux motifs, d’une part, qu’il avait omis de mentionner la cave comprise dans la location et, d’autre part, que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété n’étaient pas établis à la date du congé. Il en résultait, selon l’arrêt attaqué, que la chose n’était pas déterminée et l’offre imprécise et équivoque.
Le rejet du pourvoi qui soutenait que l’arrêt attaqué avait ajouté aux conditions de la loi, s’appuie sur l’absence de mention de la cave « mise à la disposition de la locataire », « abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant » relatif à l’absence d’état de division et de règlement de copropriété. Il s’ensuit que ce serait, à tort, que la cour d’appel a reproché au congé de ne pas avoir précisé les données de l’état de division et du règlement de copropriété.
Note de M. Pierre CAPOULADE :
Cet arrêt, rendu en formation plénière de chambre, sur les conditions contraires de l’avocat général, met un terme aux incertitudes de la doctrine et à la jurisprudence divergente des juges du fond.
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Une distinction devrait d’ailleurs être opérée suivant que l’immeuble se trouve déjà ou pas encore en copropriété. Dans le premier cas, le preneur a connaissance des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part du lot loué dans chacune des catégories de charges (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; art. 3 de la loi du 23 décembre 1986.
Dans le second cas, c’est l’inconnu. En tout cas, la consistance du droit de propriété cédé, c’est à dire la quote-part de parties communes (propriété et non charges générales), qui est laissée à la liberté contractuelle, est ignorée.