Le sieur Abraham Bitton était locataire de la société Foncière Nice Lingostière pour un local situé dans un centre commercial. Déçu par les résultats de son exploitation, il avait agi contre sa bailleresse en diminution de loyer et en responsabilité.
La Cour d’Appel avait repoussé la demande et, du fait qu’il avait cessé de régler le loyer pendant une longue période, elle avait prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion. Le pourvoi sera rejeté : « Attendu qu’ayant relevé, d’une part, que ni le bail, ni son avenant ne mettaient à la charge de la bailleresse un engagement de commercialisation du centre, qu’au contraire, la promotion, le développement et la publicité des entreprises de ce centre devaient être assurés par une association de locataires à laquelle M. BITTON était tenu d’adhérer, d’autre part, que les clauses du bail faisaient obligation au preneur de souffrir sans indemnité tous travaux effectués dans le centre et comportaient sa renonciation à toute action en responsabilité contre le bailleur du fait d’agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants du centre, la cour d’appel en a exactement déduit que la bailleresse, fût-elle propriétaire de plusieurs locaux dans le centre, n’avait pas d’obligations plus étendues que celles d’un bailleur ordinaire et n’était pas tenue d’assurer au preneur le maintien d’un environnement favorable et qu’au regard des dispositions contractuelles, M. BITTON ne pouvait invoquer la responsabilité de cette dernière du fait des agissements d’autres commerçants du centre ; … »
Note de M. Patrick CHAUVEL : Il est évidemment tentant pour le preneur d’un local commercial situé dans un centre commercial, qui a vu ses espoirs quelque peu déçus, d’imputer cet échec au bailleur. Dans cette affaire, ce dernier avait, à l’origine, notamment par diffusion de documents publicitaires, fait miroiter la perspective de l’ouverture de 80 commerces !
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Le centre, à ses plus beaux jours, en avait compté 48 – ce qui est déjà important – , mais la plupart d’entre eux avaient fermé les uns après les autres : le « dernier carré » se trouvait réduit à une douzaine de membres. Cette situation pouvait-elle être imputée à la société bailleresse ?
Témoignage, sans doute, du malaise de certains centres commerciaux et autres « galeries marchandes », la question de la responsabilité du bailleur a déjà donné lieu à un certain contentieux. D’une façon générale, lorsque la question lui a été posée, la Cour de Cassation a fait preuve de prudence, sinon de réserve, et la présente décision s’inscrit dans cette ligne (v. Cass. 3è civ., 16 nov. 1993 ; Cass. 3è civ., 11 mai 1995 ; Cass. 3è civ., 20 juin 1995). Le principe demeure que dans nos hypothèses, le bailleur n’a pas, en principe, d’obligations plus étendues que celles d’un bailleur ordinaire (C. Civ., art. 1719) et que, notamment, il n’est pas tenu d’assurer au preneur le maintien d’un environnement commercial favorable.
Cela étant, et la décision commentée le traduit parfaitement, tout dépend des termes du contrat.