En cas de liquidation judiciaire de l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement et de réalisation de son actif, l’adjudicataire ne peut prétendre à la garantie d’achèvement.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
On relèvera tout d’abord cette particularité tenant à ce que le vendeur en l’état futur d’achèvement et l’acquéreur avaient été l’un et l’autre placés en liquidation judiciaire, étant précisé que l’acquéreur était une société d’investissement qui avait acheté plusieurs lots et que les ventes étaient assorties d’une garantie extrinsèque d’achèvement au profit de l’acquéreur sous forme d’une ouverture de crédit conformément à l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation.
Le liquidateur de la société acquéreur en l’état futur d’achèvement avait fait vendre les biens immobiliers correspondants suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière. L’acquéreur sur saisie avait assigné l’organisme financier garant en paiement des sommes correspondant au coût de l’achèvement des travaux.
Il était fait grief à la cour d’appel d’avoir rejeté cette demande alors qu’il avait été procédé suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière à la vente « du tènement immobilier bâti mais non achevé en l’état ». Le pourvoi faisait valoir essentiellement que la garantie extrinsèque d’achèvement faisait naître à la charge du garant une obligation distincte de celle du vendeur susceptible d’être transmise par le « contrat judiciaire » résultant de la saisie immobilière.
C’était là une référence à la jurisprudence selon laquelle l’engagement de garantie extrinsèque fait naître à la charge de l’organisme garant une obligation indépendante de celle du débiteur défaillant, c’est-à-dire du vendeur (Cass. 3e civ., 12 mars 1997).
Le moyen est rejeté par le 3e chambre civile au motif :
« Que la garantie financière d’achèvement de l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être mise en jeu qu’à l’occasion d’une vente en l’état futur d’achèvement et qu’en cas de liquidation judiciaire de l’acquéreur et de réalisation de son actif, l’adjudicataire d’un immeuble dépendant de cet actif prend cet immeuble en l’état où il se trouve au jour de l’adjudication et ne peut prétendre à la garantie d’achèvement, protection spéciale organisée en faveur de l’acquéreur d’un vendeur défaillant, alors que cet acquéreur, en liquidation judiciaire, est lui-même défaillant dans l’exécution de son obligation de payer le prix ; qu’ayant relevé que la société DFR, adjudicataire des droits immobiliers, avait acquis les constructions en état de réalisation partielle, avait été informée du refus du Crédit agricole de donner suite à la garantie d’achèvement et que le prix de l’adjudication avait été fixé sans tenir compte d’un prétendu droit de créance relatif à cette garantie, la cour d’appel a exactement retenu, sans dénaturation, que l’engagement du Crédit agricole vis-à-vis de la société MIR (vendeur en l’état futur) n’avait pas été transmis à la société DFR (deuxième acquéreur) au moment de l’adjudication« .