Un immeuble est vendu en l’état futur d’achèvement.
Le vendeur et l’acquéreur de plusieurs lots sont en liquidation judiciaire en cours de programme.
Le liquidateur de l’acquéreur fait vendre ses lots sur saisie immobilière. L’acheteur assigne alors l’organisme financier ayant fourni la garantie d’achèvement pour qu’il poursuive l’achèvement de l’immeuble.
Sa demande est rejetée. Il forme un pourvoi.
Question :
L’adjudicataire d’un bien immobilier, acquis dans le cadre d’une procédure collective, peut-il bénéficier de la garantie de parfait achèvement ?
Réponse :
Non. Cette garantie ne joue que lorsqu’il y a vente en l’état futur d’achèvement.
Or l’adjudicataire en cas de liquidation de l’actif d’un acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’adjudication et il ne peut prétendre à la garantie organisée en faveur du vendeur défaillant alors que cet acquéreur est lui-même défaillant dans son obligation de payer.
Note :
Cet arrêt pose problème :
1. le sous-acquéreur ne peut être privé de la garantie de parfait achèvement que s’il acquiert dans le cadre d’une procédure collective.
2. Cette restriction se discute : si seuls certains lots d’un immeuble sont concernés, comment limiter la garantie d’achèvement qui concerne un ouvrage dans son « ensemble indivisible » ?
3. L’arrêt prend la précaution de relever que le sous-acquéreur avait été informé de l’intention du banquier de ne pas donner sa garantie : que cela change-t-il ? En quoi l’insolvabilité d’un acquéreur qui contribue à financer la construction fait-elle obstacle à la garantie ?