L’attribution d’un droit de jouissance privatif sur partie commune n’a pas pour effet de modifier la nature juridique de l’élément de l’immeuble auquel ce droit s’applique.
Un copropriétaire ne peut appréhender une partie commune qu’à la condition d’y avoir été autorisé par une décision explicite de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L’acceptation a posteriori de tels travaux par l’assemblée générale, moyennant le versement d’une indemnité, est soumise aux conditions de vote de l’article 26.
Note de M. CAPOULADE :
Tout propriétaire de lot doit s’imprégner d’un principe fondamental en matière de copropriété. Les parties communes dont il ne possède qu’une quote-part abstraite appartiennent à tous. Aucun ne peut y exercer de prérogatives particulières sans l’accord des autres, si minime que soit l’atteinte ; Le droit de jouissance privatif sur parties communes constitue l’une de ces prérogatives.
Ce droit s’exerce dans les limites de l’acte constitutif, ne transfère aucun droit de propriété et ne modifie pas le régime des parties communes sur lesquelles il s’exerce ; celles-ci conservent leur qualification de parties communes.
Il en résulte que l’exercice des droits accessoires aux parties communes continue de relever du syndicat. Si donc le règlement ou l’assemblée confère le droit de jouissance privatif, sans autre attribut, à un copropriétaire, celui-ci ne peut ni construire ni affouiller sans autorisation de l’assemblée.
Ces principes étant rappelés, à quelle majorité se donne l’autorisation d’exercer les droits accessoires ?
Il était soutenu que les travaux privatifs sur parties communes, aux frais exclusifs d’un copropriétaire, nécessitent la majorité de l’article 25 dès lors que ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble.
Certes, en l’espèce, il s’agissait bien de travaux, mais ces travaux impliquaient l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes et aboutissaient, comme le note justement l’arrêt commenté, à « appréhender une partie commune à des fins personnelles ». Cette situation dépassait les travaux visés par l’article 25, ainsi que l’étendue du simple droit personnel concédé à l’origine.
Dès lors, et sous condition de la conformité à la destination de l’immeuble, l’arrêt donne la recette : ou bien le syndicat étend la prérogative initiale au droit de construire, en en transmettant l’exercice, ou bien il aliène une partie commune et la transforme en partie privative.
Dans les deux cas, l’article 26 de la loi de 1965 était seul applicable.