L’emprise sur une partie commune en jouissance privative constituée par l’édification d’une véranda implique une modification du règlement de copropriété ou la réalisation d’un acte de disposition sur les parties communes.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Des copropriétaires titulaires d’un droit de jouissance privatif – ou droit de jouissance exclusif – sur un jardin qualifié de partie commune par le règlement, procèdent à l’édification d’une véranda sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Par la suite, l’assemblée décide de ratifier la situation moyennant le versement d’une indemnité.
Un contentieux naît au sujet de la majorité requise, la question étant de savoir si les travaux réalisés pouvaient être ratifiés dans les conditions de l’article 25 de la loi, en tant que travaux effectués par un copropriétaire, à ses frais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ou bien de l’article 26 ?
La 3è Chambre civile approuve la Cour d’appel d’avoir répondu par la négative, selon un attendu qui, de façon particulièrement intéressante, énonce les données juridiques sur lesquelles est fondée la réponse :
« Attendu qu’ayant constaté que les travaux avaient été réalisés par les consorts B. par une emprise sur le jardin, partie commune dont ces copropriétaires n’avaient que la jouissance privative, emprise ayant permis un agrandissement de leurs parties privatives et relevé, à bon droit, que l’attribution d’un droit de jouissance privatif n’avait pas pour effet de modifier la nature juridique de l’élément de l’immeuble auquel ce droit s’appliquait et qu’un copropriétaire ne pouvait appréhender une partie commune à des fins personnelles qu’à la condition d’y avoir été autorisé par une décision explicite de l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être prise qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ladite autorisation impliquant une modification du règlement de copropriété existant en tant qu’il dérogeait aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues ou la réalisation d’un acte de disposition sur les parties communes, la cour d’appel, qui a retenu que la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires acceptant a posteriori de tels travaux moyennant le versement d’une indemnité, était soumise aux conditions de vote dudit article 26, a légalement justifié sa décision. »
La jouissance exclusive – ou privative comme le dit l’arrêt – d’une partie commune ne change pas la nature de partie commune de la partie de l’immeuble qui en est l’objet, comme ici un jardin et comme, le plus souvent, une terrasse. L’édification se traduit effectivement par une emprise sur une partie commune.