Si le bailleur vend le bien loué, l’acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine (C. civ. Art. 1743).
Par ailleurs, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes (C. civ. Art. 1165).
La Cour de cassation vient de rappeler que, sauf en cas de cession de créance ou de subrogation expresse, l’acquéreur d’un immeuble ne peut pas agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente.
Par suite, elle a censuré la décision d’une cour d’appel qui, pour prononcer la résiliation d’un contrat de bail, avait retenu que le locataire, qui n’avait pas payé ses loyers pendant de nombreuses années, justifiait seulement du paiement de ceux qui étaient postérieurs à la date d’acquisition de l’immeuble.
Note :
Confirmation de jurisprudence (Cass. Soc. 16-5-1958 : CA Paris 2-11-1991).
L’acquéreur étant l’ayant cause à titre particulier du vendeur et le bail ne créant entre les parties que des droits personnels, ce n’est qu’à compter de la vente que le nouveau propriétaire reçoit les droits et obligations de l’ancien bailleur.
Ainsi, il ne peut pas agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente, sauf s’ils se sont poursuivis après la vente (Cass. 3e civ. 10-11-1992) ou, comme le précise l’arrêt rapporté, en présence d’une cession de créance régulièrement signifiée ou d’une subrogation expresse dans les droits et actions du vendeur mentionnée à l’acte de vente (Cass. 3e civ. 13-2-1985).
L’acquéreur peut aussi invoquer son droit à se prévaloir d’une clause résolutoire dont l’effet était acquis avant la vente (Cass. 3e civ. 30-5-1990).
Notons qu’en contrepoint, l’acquéreur de l’immeuble n’est pas tenu de payer ce qui constitue des dettes personnelles du bailleur initial, telles que l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ. 15-12-1999).