• L’autorisation du règlement ne dispense pas de l’autorisation de l’assemblée (1ère espèce).
• L’annulation du refus d’autorisation ne valide pas les travaux effectués (2ème espèce).
• L’autorisation refusée peut être donnée par le tribunal (3ème espèce).
• Sans qu’il soit nécessaire que les travaux répondent à l’intérêt de la collectivité (4ème espèce).
• Les travaux restituant un état antérieur doivent être autorisés (5ème espèce).
• Ne sont pas soumis à autorisation les travaux de parachèvement de l’immeuble (6ème espèce).
Note de M. SIZAIRE :
Le principe résultant de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 est que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble réalisés par un ou plusieurs copropriétaires sont soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée, à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou, éventuellement, à la majorité des voix exprimées des présents ou représentés (L., art. 25, b et 25-1).
Ce principe est appliqué avec rigueur par la jurisprudence.
1ère espèce – Une autorisation par le règlement de copropriété est insuffisante
En l’espèce, s’agissant d’un immeuble dans lequel pouvaient être exercés des commerces, notamment de café et de restaurant, au sujet de l’installation d’une cheminée d’extraction de fumées et d’odeurs dans les parties communes dont un copropriétaire demandait la suppression, la cour d’appel avait débouté le demandeur, retenant que le règlement de copropriété prévoyait la possibilité d’installer dans les parties communes des conduits de fumée pour les besoins de l’immeuble.
La 3ème chambre civile casse et annule au motif :
« Qu’en statuant ainsi alors que la stipulation du règlement de copropriété prévoyant la possibilité d’installer dans les parties communes des conduits de fumée ne dispensait pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
2ème espèce – L’annulation du refus ne vaut pas autorisation
C’est l’ennui. L’espèce concernait le raccordement de la ventilation d’un commerce à un conduit existant sur un mur extérieur. L’assemblée dont l’autorisation avait été demandée cette fois-ci, la refuse. La décision est contestée. La Cour d’appel, constatant que les travaux étaient conformes à la destination de l’immeuble, ne portaient atteinte ni à l’esthétique de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires et que le refus d’autorisation opposé par l’assemblée ne visait en réalité qu’à empêcher l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété mais ne convenant pas à des copropriétaires majoritaires, prononce la nullité de la décision de refus.
Néanmoins, le même arrêt ordonne la suppression des travaux, qui avaient été réalisés entre temps : l’annulation du refus ne valide pas des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble effectués sans autorisation de l’assemblée. Le caractère abusif du refus de l’assemblée rend seulement le syndicat des copropriétaires responsable des conséquences dommageables de son attitude. Dura lex sed lex !
3ème espèce – L’autorisation peut être donnée par le tribunal
L’article 30, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’assemblée refuse l’autorisation de travaux prévus à l’article 25 b, le ou les copropriétaires intéressés peuvent être autorisés par le tribunal.
Comme le constate en l’espèce la cour d’appel, si le refus opposé par l’assemblée a été déclaré abusif, étant constaté que les travaux sollicités – en l’occurrence l’installation d’une véranda sur terrasse – étaient conformes à la destination de l’immeuble et ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, le copropriétaire intéressé est fondé à demander une autorisation judiciaire d’effectuer les travaux en cause par application des dispositions précitées.
4ème espèce – Il n’est pas nécessaire que les travaux répondent à un intérêt collectif
Le tribunal peut autoriser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble qui ne présentent d’intérêt que pour le copropriétaire demandeur, à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Ainsi, en l’espèce, la cour d’appel qui autorise un copropriétaire à procéder à l’installation d’un système de climatisation et à la création d’un balcon constituant des travaux améliorant l’usage de ses lots privatifs, après avoir relevé que le tribunal peut « autoriser à exécuter tous travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, sans qu’il soit nécessaire qu’ils répondent à l’intérêt de la collectivité ».
5ème espèce – Remise en l’état antérieur : autorisation nécessaire
L’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires (ou à défaut du tribunal) est requise dans tous les cas de figure. En l’espèce, le litige portait sur une fenêtre dont le copropriétaire qui avait procédé à son ouverture, sans autorisation, faisait valoir qu’elle existait préalablement, ce dont il justifiait, qu’elle avait été obturée et que dans ces conditions, il n’avait pas à demander l’autorisation de la rouvrir.
La Cour d’appel a confirmé la décision du premier juge qui l’avait condamné à obturer à nouveau cette ouverture, au motif :
« Que tous les travaux privatifs réalisés dans les parties communes doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale et notamment restent soumis à autorisation les travaux destinés à restituer un état qui avait existé antérieurement. »
6ème espèce – Les travaux de parachèvement ne sont pas soumis à autorisation
Il existe toutefois une exception. Dans le cas d’un immeuble neuf, et plus précisément de lots à usage commercial ou professionnel livrés à l’origine sans aucun aménagement, équipement ni ouverture, ce que l’on appelle en pratique « brut de béton », la cour d’appel a jugé que les travaux de parachèvement de l’immeuble n’étaient pas soumis à l’autorisation prévue par les articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et que le refus d’autorisation des travaux décidé par l’assemblée ne pouvait faire obstacle à l’installation des devantures fermant le local commercial, nonobstant l’absence de remise en cause de cette décision de refus.