L’assemblée générale ayant décidé que les appels de fonds afférents aux travaux votés le 23 mai 1996 s’étaleraient sur dix trimestres, la cour d’appel a retenu à bon droit que les appels de fonds ayant tous été postérieurs à la vente (28 mai 1996), le cessionnaire en devait seul le règlement sauf pour lui à en réclamer le remboursement à son vendeur qui, dans l’acte authentique, s’était obligé, mais seulement à son égard, à supporter les travaux visés antérieurement à la signature de cet acte.
Note de M. Claude GIVERDON :
Chronologiquement, les données de l’espèce sont les suivantes :
Mlle C. est devenue copropriétaire depuis le 28 mai 1996 alors que l’assemblée générale avait voté le 23 mai 1996 le budget de divers travaux à faire sur les parties communes en décidant que les appels de fonds y afférents s’étaleraient sur dix trimestre du 30 septembre 1996 au 31 décembre 1998. L’acte authentique de vente du 28 mai 1996 stipulait que « la dernière assemblée générale en date du 23 mai 1996 a décidé des travaux qui resteront à la charge du vendeur, l’acquéreur n’ayant reçu ni pouvoir ni convocation pour assister à l’assemblée. Les appels de fonds qui interviendront à compter de ce jour seront à la charge de l’acquéreur, et tous les travaux votés antérieurement à ce jour, commencés ou non à ce jour, resteront à la charge du vendeur qui s’y oblige ».
C’est dans les rapports de l’acquéreur et du syndicat des copropriétaires qu’allait intervenir l’arrêt attaqué (CA Paris 18 novembre 1999) et qui, réformant la décision des premiers juges, avait décidé que Mlle C. (acquéreur) devait seule le règlement de ces appels de fonds tous postérieurs à la vente, sauf remboursement à réclamer à son vendeur.
Le moyen unique du pourvoi formé par Mlle C. invoquait la violation de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 en ce que les appels de fonds votés par une assemblée générale pour un montant déterminé constituent des créances liquides et exigibles dussent-ils être postérieurement mis en recouvrement.
C’est un arrêt de rejet que prononce la 3è. Chambre civile en estimant que la cour d’appel avait relevé « à bon droit » que l’assemblée du 23 mai 1996 avait voté le budget de divers travaux et décidé que les appels de fonds y afférents s’étaleraient sur dix trimestres du 30 septembre 1996 au 31 décembre 1998 et que les appels de fonds ayant tous été postérieurs à la vente (28 mai 1996) Mlle C. (acquéreur) en devait seule le règlement au syndicat.
La question centrale de laquelle dépendait la solution du litige est donc de savoir à quel moment précis les appels de fonds étaient devenus liquides et exigibles. Etait-ce au jour du vote de travaux, vote assorti, de surcroît, d’un échéancier ? En faveur de cette solution, on pourrait invoquer l’arrêt de la 3è. Chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 1999 selon lequel le débiteur des dépenses de travaux est le propriétaire à la date de l’assemblée générale décidant les appels. On pourrait aussi appeler en renfort l’arrêt, toujours de la 3è. Chambre civile du 19 juillet 1983 qui décide que constituent des créances liquides et exigibles les appels de fonds votés par l’assemblée générale fût-ce pour le financement de travaux non encore exécutés. Ou bien, fallait-il, avec l’arrêt attaqué et l’arrêt de la Cour de cassation, placer l’exigibilité des appels de fonds, présentés comme « étalés » sur dix trimestres, au moment de leur appel conforme à cet établissement c’est-à-dire, en l’espèce, postérieurement à la vente ?