Aucune disposition ne prohibe une clause de révision automatique du loyer distincte de sa revalorisation en fonction de son indexation.
Note : Un contrat de bail à construction prévoyait que le loyer serait révisé annuellement en fonction de l’augmentation du coût de l’indice national de la construction publié par l’INSEE et que cette augmentation ne pourrait jamais être inférieure à 10 % du loyer de l’année précédente.
Le preneur avait assigné le bailleur en nullité de cette clause faisant valoir qu’elle formait un ensemble avec la clause d’indexation de sorte qu’elle n’était pas conforme aux exigences légales relatives à de telles clauses. La 3è chambre civile rejette le pourvoi à l’encontre de l’arrêt de la CA qui avait écarté la demande du preneur.
La législation applicable au bail à construction prévoyait à l’origine une révision triennale proportionnelle à la variation du revenu brut de l’immeuble sans pouvoir être inférieure à la variation de l’indice du coût de la construction. Cette disposition était d’ordre public. Dans sa rédaction résultant de la loi n° 79-17 du 3 janvier 1979, l’article L.251-5 CCH prévoit toujours une variation par période triennale proportionnelle au revenu de l’immeuble, mais ses dispositions ne sont pas impératives (Cass. 3è civ., 4 mars 1981).
La plus grande liberté est laissée à la convention concernant la révision du loyer pourvu que soient respectées les dispositions de l’article 79 de l’ordonnance n° 58-1374 du 30 décembre 1958 : indexation en fonction d’un indice ayant une relation directe avec l’objet de la convention ou de l’activité de l’une des parties.
L’arrêt rapporté va en ce sens en admettant la validité de la clause de révision automatique du loyer distincte de sa revalorisation par voie d’indexation.