En l’espèce, une société avait acquis de l’ancien exploitant d’une installation classée un site industriel.
Sans l’avoir jamais exploité, il l’avait revendu à une société en insérant dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices.
Ayant découvert que le sous-sol du terrain était affecté par une pollution industrielle, l’acquéreur assigna son vendeur en résolution de la vente et, à titre subsidiaire, en diminution du prix de cession.
La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 13 janvier 2000 retint que le vendeur avait eu connaissance de l’arrêté préfectoral constatant la cessation d’activité de l’ancien exploitant et lui enjoignant de remettre le site en état et que, partant, il connaissait le risque de pollution.
Dès lors, elle considéra que le vendeur avait l’obligation « sinon de vérifier que le propriétaire précédent avait procédé à la remise en état, en tout cas d’informer son propre acheteur de l’existence d’un risque de pollution ».
De ces constatations, elle déduisit que vendeur avait manqué à ses obligations envers l’acquéreur en ne l’informant pas du risque de pollution et en lui faisant souscrire une clause de non garantie et qu’en conséquence, il ne pouvait se prévaloir de ladite clause.
Retenant que le terrain n’était pas, pour autant, impropre à l’usage auquel il était destiné, la Cour d’appel débouta l’acquéreur de son action rédhibitoire mais accueilli l’action estimatoire en diminution du prix.
C’est cet arrêt qui est cassé par la troisième chambre civile le 19 décembre 2001 au visa de l’article 1643 du code civil.
La Cour de cassation relève qu’il avait été constaté que « rien ne prouvait que le vendeur, qui n’avait pas la qualité de vendeur professionnel de biens immobiliers, eût su, au moment de la revente du bien à l’acquéreur, que le sous-sol du terrain était l’objet de pollution ».
D’une part, la troisième chambre civile retient que le vendeur du terrain « n’avait pas la qualité de vendeur professionnel de biens immobiliers ».
La précision est intéressante pour ce qui est de la validité de la clause (selon une jurisprudence constante le vendeur professionnel étant réputé connaître les vices de la chose ne peut invoquer une clause limitative ou exonératoire de garantie).
Mais, en outre, il faut observer que la profession de référence retenue en matière de friches industrielles – et l’on peut étendre la solution à tous les sites ayant supporté des installations classées – est non seulement celle de l’exploitant lui-même qui ne peut prétendre ignorer les vices résultant de sa propre exploitation ; mais bien celle de tout vendeur professionnel de biens immobiliers.?
Cette analyse, favorable au vendeur en l’espèce, pourrait bien s’avérer sévère pour des professionnels de l’immobilier peu au fait des questions industrielles et environnementales.
Ceux-ci, réputés professionnels en la matière, n’auront, dès lors, guère d’autre possibilité, pour se préserver d’une éventuelle action, que la réalisation d’un audit d’environnement, les clauses de non-garanties étant paralysées.
D’autre part, la Cour de cassation se montre très favorable au vendeur non professionnel.
Elle pose comme critère de la mauvaise foi du vendeur sa connaissance de la pollution du terrain au moment de la vente.
C’est bien à la pollution elle-même, et non à un hypothétique risque de pollution, qu’il est fait référence.
Ainsi disparaît la présomption établie par la cour de Versailles selon laquelle dès lors que le vendeur sait qu’une installation classée a été exploitée sur le site, il est de mauvaise foi en ne mentionnant pas un risque de pollution.
La cour d’appel avait été plus loin encore que le régime spécial qui impose uniquement de communiquer les dangers ou inconvénients importants connus, et son arrêt était trop sévère pour le vendeur non exploitant.
A cet égard, la position de la Cour de cassation apparaît beaucoup plus équilibrée.